Budget und Finanzierung klären
Bevor du auch nur ein Inserat anklickst, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf dein monatliches Budget. Als grobe Orientierung nennen viele Beratungsstellen eine Faustregel, nach der die Warmmiete nicht mehr als etwa 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollte. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, sondern eine Erfahrungsregel, die du an deine persönliche Situation anpassen musst: Wer hohe Fixkosten für Auto, Kinderbetreuung oder Kredite hat, sollte niedriger kalkulieren. Eine ausführliche Rechenhilfe findest du im Ratgeber Wie viel Miete kann ich mir leisten?, außerdem gibt es einen interaktiven Mietbelastungsrechner.
Kläre parallel, ob du dein Budget allein stemmst oder ob mehrere Personen, etwa dein Partner oder eine WG-Gemeinschaft, gemeinsam die Warmmiete tragen. Bei einer gemeinsamen Anmietung solltest du frühzeitig besprechen, wie die Kosten intern aufgeteilt werden und was passiert, wenn eine Person auszieht. Halte solche Absprachen schriftlich fest, auch wenn sie zunächst nur intern zwischen den Mitbewohnenden gelten und nicht Teil des offiziellen Mietvertrags sind.
Neben der laufenden Miete brauchst du Rücklagen für den Umzug selbst. Rechne mit der Kaution (in der Regel bis zu drei Nettokaltmieten, siehe Abschnitt Kaution), mit möglichen Maklerkosten, falls du selbst einen Makler beauftragst, mit den Kosten für einen Umzugswagen oder ein Umzugsunternehmen sowie mit einer Reserve für Kleinreparaturen und Erstausstattung. Plane außerdem ein, dass du für die erste Zeit unter Umständen doppelt Miete zahlst, wenn sich Auszug aus der alten und Einzug in die neue Wohnung überschneiden.
Denke auch an einmalige Kosten, die vor dem eigentlichen Einzug anfallen. Dazu zählen zum Beispiel Gebühren für eine SCHUFA-Auskunft, Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen in anderen Städten, eventuell eine Genossenschaftseinlage sowie die erste Ausstattung mit Lampen, Vorhängen oder Küchengeräten, falls die neue Wohnung unmöbliert übernommen wird. Wer diese Posten von Anfang an einplant, gerät nach dem Einzug nicht in eine finanzielle Engpasssituation. Sprich außerdem frühzeitig mit deiner Bank oder einer Beratungsstelle, wenn du unsicher bist, ob dein Budget für eine bestimmte Wohnungsgröße realistisch ist.
Wohnungssuche starten
Für die eigentliche Suche lohnt es sich, mehrere Kanäle parallel zu nutzen: große Immobilienportale, Angebote von Genossenschaften und städtischen Wohnungsgesellschaften, Aushänge in Supermärkten oder Universitäten sowie dein persönliches Netzwerk. Genossenschaftswohnungen und Wohnungen städtischer Gesellschaften werden häufig nicht auf den großen Portalen beworben, sondern intern vergeben. Eine ausführliche Übersicht mit 15 konkreten Taktiken findest du im Ratgeber Wohnungssuche: 15 Tipps.
Erstelle dir außerdem ein kurzes, aussagekräftiges Gesuch mit den wichtigsten Eckdaten: gewünschte Zimmerzahl, Budget, Einzugstermin, Personenzahl im Haushalt und ein bis zwei Sätze zu deiner Person. Damit kannst du schnell auf neue Inserate reagieren, ohne jedes Mal von vorn zu formulieren. Wenn du in einem angespannten Markt suchst, ist Schnelligkeit oft entscheidend: Reagiere zeitnah auf neue Anzeigen und vereinbare Besichtigungstermine kurzfristig.
Sei zugleich wachsam gegenüber Betrugsmaschen. Seriöse Vermieter verlangen keine Kaution oder Vorauszahlung, bevor du die Wohnung besichtigt und einen Vertrag unterschrieben hast. Mehr dazu im Ratgeber Wohnungsbetrug erkennen.
Richte dir für die Suche außerdem Benachrichtigungen bei den wichtigsten Portalen ein, damit du neue Inserate in deiner Wunschregion möglichst sofort siehst. Erweitere deinen Suchradius bewusst um angrenzende Stadtteile oder Umlandgemeinden, wenn die Konkurrenz im engeren Wunschgebiet sehr hoch ist. Manche Wohnungssuchende haben außerdem Erfolg damit, direkt bei Hausverwaltungen nachzufragen, ob demnächst eine Wohnung frei wird, auch wenn aktuell kein Inserat online steht. Das persönliche Gespräch mit einer Hausverwaltung kann dir zudem einen Eindruck davon geben, wie professionell das Objekt verwaltet wird.
| Suchkanal | Typische Vorteile | Worauf achten |
|---|---|---|
| Große Immobilienportale | Große Auswahl, Filterfunktionen | Hohe Konkurrenz, Fake-Inserate möglich |
| Genossenschaften | Oft stabile, faire Mieten | Wartelisten, teils Genossenschaftsanteil nötig |
| Städtische Wohnungsgesellschaften | Teils Sozialbindung, WBS-Wohnungen | Wohnberechtigungsschein oft erforderlich |
| Aushänge und lokale Netzwerke | Wenig Konkurrenz, persönlicher Kontakt | Weniger Angebot, mehr Eigeninitiative nötig |
Unterlagen und Bewerbungsmappe
Sobald du auf ernsthafte Angebote triffst, solltest du eine vollständige Bewerbungsmappe griffbereit haben. Dazu gehören in der Regel: aktuelle Einkommensnachweise der letzten Monate, ein Identitätsnachweis, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters sowie auf Wunsch eine SCHUFA-Auskunft. Welche Fragen ein Vermieter überhaupt stellen darf und welche nicht, erklärt der Ratgeber Mieterselbstauskunft und Bewerbungsmappe ausführlich.
Bewahre digitale Kopien aller Unterlagen auf, damit du sie bei Bedarf schnell per E-Mail nachreichen kannst. Bringe zur Besichtigung zusätzlich physische Kopien mit, falls der Vermieter oder die Hausverwaltung sie direkt vor Ort haben möchte.
Ordne deine Unterlagen so, dass du sie in Sekunden weitergeben kannst: eine PDF-Mappe mit Deckblatt, Einkommensnachweisen, Ausweiskopie und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung reicht in vielen Fällen aus. Ergänze ein kurzes Anschreiben, in dem du dich, deinen Beruf, die Anzahl der Personen im Haushalt und deinen gewünschten Einzugstermin knapp vorstellst. Ein sympathisches, ehrliches Anschreiben kann bei mehreren gleichwertigen Bewerbungen den Unterschied machen.
Besichtigung: Worauf du achtest
Bei der Besichtigung prüfst du den Zustand der Wohnung systematisch: Feuchtigkeit und Schimmel, Zustand von Fenstern und Türen, Heizungsanlage, Elektrik, Wasserdruck sowie Geräuschkulisse zu unterschiedlichen Tageszeiten. Seit der Reform des Gebäudeenergiegesetzes muss dir der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, siehe § 80 GEG. Eine vollständige Checkliste mit allen Prüfpunkten und passenden Fragen an den Vermieter findest du im Ratgeber Wohnungsbesichtigung.
Notiere dir direkt vor Ort Auffälligkeiten und mache, wenn erlaubt, Fotos. Das hilft dir später beim Vergleich mehrerer Wohnungen und liefert Beweismaterial, falls es beim Einzug Diskrepanzen zum Zustand bei der Besichtigung gibt.
Nutze die Besichtigung auch, um konkrete Fragen zu stellen: Wie hoch sind die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, gibt es einen Fahrstuhl oder Keller, wie ist die Heizungsanlage und wann wurde sie zuletzt gewartet, gibt es eine Hausordnung und wie ist die Lärmsituation im Haus. Notiere dir die Antworten schriftlich, damit du sie später mit dem Mietvertrag abgleichen kannst. Wenn mehrere Bewerber gleichzeitig zur Besichtigung eingeladen werden, lass dich davon nicht zu einer übereilten Entscheidung drängen, sondern nimm dir die Zeit, die du für eine fundierte Entscheidung brauchst.
Mietvertrag prüfen und unterschreiben
Lies den Mietvertrag vollständig, bevor du unterschreibst, und nimm dir dafür Zeit. Achte besonders auf Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Kündigungsverzicht sowie auf die Frage, ob eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart wird. Unwirksame Klauseln, etwa starre Renovierungsfristen, entfalten keine Wirkung, auch wenn sie im Vertrag stehen. Details und eine Tabelle mit wirksamen und unwirksamen Klauseln findest du im Ratgeber Mietvertrag prüfen.
Prüfe außerdem, ob in deiner Stadt die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB gilt und ob die vereinbarte Miete im zulässigen Rahmen liegt. Mehr dazu im Ratgeber Mietpreisbremse. Falls ein Makler beteiligt ist, gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Details im Ratgeber Maklerprovision und Bestellerprinzip.
Unterschreibe nichts unter Zeitdruck. Ein seriöser Vermieter räumt dir ausreichend Bedenkzeit ein, um den Vertrag in Ruhe zu lesen, notfalls auch zu Hause. Achte zudem darauf, dass alle mündlichen Zusagen, etwa zu Renovierungsarbeiten vor Einzug oder zur Übernahme von Einbauten, schriftlich im Vertrag oder in einer separaten Zusatzvereinbarung festgehalten werden. Mündliche Absprachen sind im Streitfall schwer zu beweisen.
Kaution zahlen
Die Mietkaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, mehr Begriffe rund um die Mietkaution findest du im Glossar. Alles zu Höhe, Zahlung, Anlage und Rückzahlung findest du im Ratgeber Mietkaution, außerdem hilft dir der Kautionsrechner bei der Berechnung.
| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Maximale Höhe | Drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) |
| Ratenzahlung | Bis zu drei gleiche Monatsraten möglich |
| Anlage | Getrennt vom Vermögen des Vermieters, verzinst |
| Alternative | Mietkautionsbürgschaft statt Bareinzahlung möglich |
Bewahre den Überweisungsbeleg oder die Quittung für jede Kautionsrate sorgfältig auf, am besten digital und in Papierform. Das ist dein Nachweis, falls es später Unklarheiten über die gezahlte Summe gibt. Bei Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung möglicher Gegenansprüche, eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht, in der Praxis orientieren sich viele Vermieter an einem Zeitraum von einigen Monaten.
Wohnungsübergabe und Protokoll
Beim Einzug solltest du gemeinsam mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung ein Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, vorhandene Mängel sowie der allgemeine Zustand jedes Raumes gehören hinein. Fotos ergänzen das Protokoll sinnvoll. Eine Muster-Gliederung findest du im Ratgeber Wohnungsübergabe: Das Übergabeprotokoll.
Auch beim späteren Auszug ist ein Übergabeprotokoll sinnvoll, denn es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses und ist wichtig für die Abrechnung der Kaution. Vergleiche das Auszugsprotokoll mit dem Einzugsprotokoll, um zu erkennen, welche Abnutzung normal ist und welche Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden.
Ummeldung beim Einwohnermeldeamt
Nach dem Einzug musst du dich innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt ummelden. Dafür benötigst du eine Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG, die dir dein Vermieter ausstellen muss. Ohne diese Bestätigung kann die Ummeldung nicht abgeschlossen werden. Bring zusätzlich deinen Personalausweis oder Reisepass mit.
Die Ummeldung kannst du in den meisten Kommunen mittlerweile online, persönlich beim Bürgeramt oder in manchen Regionen auch postalisch erledigen. Informiere dich vorab auf der Webseite deiner Gemeinde über die genauen Öffnungszeiten und ob ein Termin vorab gebucht werden muss, da gerade in größeren Städten die Wartezeiten spürbar sein können.
Umzug organisieren
Für den eigentlichen Umzug lohnt sich eine Planung mit ausreichend Vorlauf: Kartons und Verpackungsmaterial besorgen, Umzugshelfer oder ein Umzugsunternehmen organisieren, Halteverbotszonen bei Bedarf beantragen und Adressänderungen bei Banken, Versicherungen, Arbeitgeber und Behörden vornehmen. Kläre außerdem frühzeitig, ob du eine möblierte Wohnung beziehst oder deine eigenen Möbel mitbringst, mehr dazu im Ratgeber Möblierte Wohnung mieten.
Wenn du als Studierender oder Azubi zum ersten Mal eine eigene Wohnung beziehst, findest du im Ratgeber Die erste eigene Wohnung zusätzliche Hinweise speziell für den Start ins selbstständige Wohnen, etwa zu Bürgschaften der Eltern oder zur Frage WG gegen eigenes Apartment. Falls dein Einkommen niedrig ist, kann außerdem ein Anspruch auf Wohngeld bestehen, und bei Sozialwohnungen benötigst du vorab einen Wohnberechtigungsschein.
Erstelle dir für den Umzug selbst einen einfachen Zeitplan: Etwa sechs bis acht Wochen vorher Umzugsunternehmen anfragen oder Helfer organisieren, vier Wochen vorher mit dem Packen der selten benutzten Gegenstände beginnen, zwei Wochen vorher Adressänderungen bei Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, Ärzten und Vereinen vornehmen, und in der letzten Woche einen Nachsendeauftrag bei der Post einrichten. So verteilst du den Aufwand und vermeidest Stress in letzter Minute. Entsorge außerdem rechtzeitig Sperrmüll und melde, falls nötig, eine Halteverbotszone für den Umzugstag bei der zuständigen Straßenverkehrsbehörde an.
Denk auch an die laufenden Kosten nach dem Einzug: Die monatlichen Nebenkosten der Mietwohnung solltest du von Anfang an im Blick behalten, und spätestens ein Jahr nach Einzug erhältst du in der Regel die erste Nebenkostenabrechnung, die du prüfen solltest. Falls du später aus der Wohnung ausziehen möchtest, gilt für dich als Mieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten nach § 573c BGB.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es im Durchschnitt, eine Wohnung zu finden?
Das hängt stark vom örtlichen Wohnungsmarkt, deinem Budget und deiner Flexibilität bei Lage und Ausstattung ab. Belastbare bundesweite Durchschnittswerte lassen sich seriös nicht pauschal nennen, plane aber in angespannten Märkten mit mehreren Wochen bis Monaten aktiver Suche.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Nach § 551 BGB kannst du die Kaution in bis zu drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen.
Wann muss ich mich nach dem Einzug ummelden?
Innerhalb von zwei Wochen nach Einzug musst du dich beim zuständigen Einwohnermeldeamt ummelden und dafür die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG vorlegen.
Was gehört unbedingt in die Bewerbungsmappe?
Typischerweise Einkommensnachweise, ein Identitätsnachweis, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und auf Wunsch eine SCHUFA-Auskunft. Welche Unterlagen ein Vermieter tatsächlich verlangen darf, erfährst du im verlinkten Ratgeber zur Mieterselbstauskunft.
Was passiert, wenn ich die Kündigungsfrist verpasse?
Der Mietvertrag läuft dann entsprechend länger weiter, da eine verspätete Kündigung erst zum nächstmöglichen Termin wirkt. Kläre im Zweifel frühzeitig mit dem Vermieter, ob eine einvernehmliche Regelung möglich ist.
Brauche ich für jede Mietwohnung einen Wohnberechtigungsschein?
Nein. Ein Wohnberechtigungsschein wird nur für öffentlich geförderte Sozialwohnungen benötigt. Bei frei finanzierten Wohnungen auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt ist er nicht erforderlich.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Mietpreisbremse
- § 557a BGB, Staffelmiete
- § 557b BGB, Indexmiete
- § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 19 Bundesmeldegesetz, Wohnungsgeberbestätigung
- § 80 Gebäudeenergiegesetz, Vorlagepflicht Energieausweis
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wende dich bei konkreten Fragen an deinen örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.
Foto: Bastian Riccardi / Pexels
