Mietkaution: Höhe, Zahlung, Anlage und Rückzahlung

Kurz gesagt: Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). Dein Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und die Zinsen gehören dir. Nach dem Auszug hat er eine angemessene Frist, um die Kaution zu prüfen und abzurechnen, eine feste gesetzliche Frist gibt es dafür nicht.

Wie hoch darf die Kaution sein

Für eine Wohnung darf dein Vermieter höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Kaution verlangen. Das steht in § 551 Abs. 1 BGB und gilt unabhängig davon, ob die Kaution als Bargeld, Überweisung, Sparbuch oder Bürgschaft gestellt wird. Nettokaltmiete bedeutet die reine Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Verlangt dein Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, ist die Vereinbarung in diesem Punkt unwirksam und du musst nur den zulässigen Höchstbetrag zahlen. Zusätzlich zur Kaution darf dir dein Vermieter keine weiteren Sicherheiten wie eine zweite Bürgschaft für denselben Zweck abverlangen, wenn dadurch die Höchstgrenze überschritten wird.

Üblich sind zwei bis drei Nettokaltmieten, die genaue Höhe steht im Mietvertrag. Prüfe die Klausel sorgfältig, bevor du unterschreibst, mehr dazu findest du im Ratgeber Mietvertrag prüfen. Wie viel Geld konkret auf dich zukommt, kannst du mit dem Kautionsrechner überschlagen.

Was zur Nettokaltmiete für die Kautionsberechnung zählt

Für die Berechnung der zulässigen Kautionshöhe zählt ausschließlich die Nettokaltmiete, also die reine Grundmiete ohne Betriebskosten, ohne Heizkosten und ohne sonstige Zuschläge. Enthält dein Mietvertrag zusätzlich einen Möblierungszuschlag oder eine Garagen- beziehungsweise Stellplatzmiete, ist im Einzelfall zu prüfen, ob diese Beträge als Teil der Miete oder gesondert zu behandeln sind. Im Zweifel lohnt es sich, die im Mietvertrag ausgewiesene Nettokaltmiete genau nachzurechnen und mit der vereinbarten Kaution zu vergleichen, bevor du unterschreibst.

Wird die Miete während der Mietzeit erhöht, etwa nach einer wirksamen Mieterhöhung, ändert sich die einmal vereinbarte Kaution grundsätzlich nicht automatisch mit. Maßgeblich für die Kautionshöhe ist in aller Regel die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, eine spätere Nacherhebung ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde und die gesetzliche Höchstgrenze weiterhin eingehalten wird.

Zahlung in drei Raten

Du musst die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen. Nach § 551 Abs. 2 BGB hast du das Recht, sie in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten zusammen mit den jeweils nächsten Mietzahlungen. Dieses Recht steht dir automatisch zu, auch wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, du musst es nicht extra verlangen. Eine Klausel, die eine sofortige Zahlung der vollen Kaution vor Einzug verlangt, ist unwirksam, weil sie von der gesetzlichen Regelung zulasten des Mieters abweicht.

In der Praxis akzeptieren viele Vermieter freiwillig auch eine Einmalzahlung, wenn du das anbietest, das ist aber deine Entscheidung und keine Pflicht. Willst du dagegen von der Ratenzahlung Gebrauch machen, reicht ein kurzer schriftlicher Hinweis an deinen Vermieter, dass du die Kaution in drei Raten überweist.

Tipp: Überweise die Kaution nie bar oder an eine Privatperson, die nicht im Mietvertrag als Vermieter genannt ist. Nutze eine Überweisung mit klarem Verwendungszweck wie „Kaution [Adresse]“, damit die Zahlung eindeutig zuzuordnen ist und du einen Nachweis hast.

Getrennte Anlage und Verzinsung

Dein Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf sein privates Girokonto legen. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss er das Geld von seinem eigenen Vermögen getrennt anlegen, üblicherweise auf einem offenen Treuhandkonto oder Kautionskonto bei einer Bank. Diese Trennung schützt dich im Fall einer Privatinsolvenz deines Vermieters, denn dann fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse.

Die Anlage muss mit dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz verzinst werden, mindestens mit drei Monaten Kündigungsfrist. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen am Ende dir zu, sie werden bei der Rückzahlung hinzugerechnet. In der Praxis sind die Zinsen bei aktuellem Zinsniveau oft gering, das ändert aber nichts an deinem gesetzlichen Anspruch darauf. Frage im Zweifel bei deinem Vermieter nach, auf welchem Konto die Kaution liegt, ein Auskunftsanspruch dazu ergibt sich aus dem Treuhandverhältnis. Die Grundbegriffe rund um die Mietkaution und die Mietbürgschaft findest du kompakt im Glossar.

Kautionsbürgschaft als Alternative

Statt Bargeld zu hinterlegen, kannst du auch eine Kautionsbürgschaft anbieten, sofern dein Vermieter damit einverstanden ist. Dabei bürgt eine Bank oder ein spezialisierter Anbieter gegenüber dem Vermieter bis zur vereinbarten Höhe, du zahlst dafür in der Regel eine jährliche Gebühr statt eine Einmalsumme zu hinterlegen. Das kann sinnvoll sein, wenn du beim Einzug wenig Eigenkapital zur Verfügung hast, etwa beim Umzug in die erste eigene Wohnung.

Wichtig: Ein gesetzlicher Anspruch auf Akzeptanz einer Bürgschaft besteht nicht, dein Vermieter kann auf einer klassischen Barkaution bestehen. Vergleiche bei einer Bürgschaft die laufenden Kosten über die gesamte Mietdauer, denn anders als bei der Barkaution bekommst du bei der Bürgschaft am Ende kein Geld zurück, sondern die Bürgschaft endet lediglich.

Es gibt auf dem Markt verschiedene Anbieter von Kautionsbürgschaften, häufig Banken, Versicherer oder spezialisierte Fintech-Unternehmen. Die jährliche Gebühr bemisst sich meist an der Höhe der abgesicherten Kaution. Lies vor Vertragsabschluss die Bedingungen genau, insbesondere zur Kündigung der Bürgschaft und dazu, was passiert, wenn dein Vermieter im Streitfall die Bürgschaft in Anspruch nimmt. In diesem Fall zahlt zunächst der Bürge an den Vermieter, kann das Geld anschließend aber von dir zurückfordern, die Bürgschaft ersetzt also keine inhaltliche Prüfung, ob die Forderung überhaupt berechtigt ist.

Barkaution, Bürgschaft und Kautionskonto im Vergleich

Modell	Wie es funktioniert	Vorteil	Nachteil
Barkaution auf Kautionskonto	Du zahlst den Betrag, Vermieter legt ihn getrennt und verzinst an	Geld inklusive Zinsen kommt am Ende zurück	Bindet Kapital während der Mietzeit
Kautionssparbuch	Gemeinsames oder verpfändetes Sparbuch auf deinen Namen	Transparent, du siehst den Kontostand	Muss beim Vermieter verpfändet werden
Kautionsbürgschaft	Bank oder Anbieter bürgt, du zahlst eine laufende Gebühr	Kein Kapital beim Einzug nötig	Gebühr ist am Ende weg, kein Rückfluss

Sonderfälle: WG, Studierende und Kautionskredit

Ziehst du gemeinsam mit anderen in eine Wohngemeinschaft und steht im Mietvertrag nur eine Person als Hauptmieter oder Hauptmieterin, wird häufig trotzdem die volle Kaution für die gesamte Wohnung fällig, unabhängig davon, wie viele Personen tatsächlich einziehen. Kläre innerhalb der WG frühzeitig und am besten schriftlich, wer welchen Anteil der Kaution zahlt und wie bei einem späteren Auszug einzelner Mitbewohnerinnen oder Mitbewohner verfahren wird, damit es nicht zu Streit kommt, wenn eine Person auszieht, bevor der Mietvertrag endet.

Für Studierende und Auszubildende, die beim Einzug in die erste eigene Wohnung noch kein größeres Erspartes haben, bieten manche Studierendenwerke, Banken oder soziale Träger zinsgünstige Kautionsdarlehen an. Informiere dich frühzeitig bei deinem zuständigen Studierendenwerk oder deiner Kommune, ob es ein solches Angebot in deiner Stadt gibt, die Konditionen unterscheiden sich regional teils erheblich.

Rückzahlung nach dem Auszug

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung hat dein Vermieter eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob noch Ansprüche gegen dich bestehen, etwa aus einer laufenden Nebenkostenabrechnung oder wegen Schäden. Eine feste gesetzliche Frist wie „drei Monate“ gibt es dafür nicht, in der Praxis wird häufig ein Zeitraum von einigen Monaten als angemessen angesehen, das hängt aber immer vom Einzelfall ab, etwa davon, ob noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Solange die Abrechnungsfrist für die Nebenkosten nach § 556 Abs. 3 BGB noch läuft, darf dein Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.

Hat dein Vermieter berechtigte Forderungen, etwa für Schönheitsreparaturen laut wirksamer Klausel oder für Mietschulden, darf er diese mit der Kaution verrechnen. Unberechtigte Abzüge, etwa für normale Abnutzung, musst du nicht hinnehmen. Ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Fotos ist dabei dein wichtigster Beweis, falls es später Streit über den Zustand der Wohnung gibt. Auch eine korrekte Nebenkostenabrechnung spielt hier eine Rolle, denn bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist darf ein angemessener Teil der Kaution zurückgehalten werden.

Achtung: Zahlt dein Vermieter die Kaution über einen unangemessen langen Zeitraum gar nicht zurück und begründet das nicht, solltest du schriftlich eine Frist zur Auszahlung setzen und dich bei anhaltendem Streit an einen Mieterverein oder Fachanwalt wenden.

Was du bei Streit um die Kaution tun kannst

Fordere eine schriftliche Kautionsabrechnung an, aus der die einzelnen Abzüge hervorgehen.
Vergleiche die Abrechnung mit deinem Übergabeprotokoll und den Fotos vom Einzug und Auszug.
Widersprich unberechtigten Positionen schriftlich und mit Fristsetzung.
Lass dich bei größeren Summen oder unklarer Rechtslage von einem Mieterverein beraten.
Prüfe vor einer Klage, ob sich eine außergerichtliche Einigung anbietet, das spart Zeit und Kosten.

Checkliste rund um die Kaution

Kautionshöhe im Mietvertrag mit maximal drei Nettokaltmieten abgleichen.
Zahlungsweise klären: Einmalzahlung oder Nutzung der gesetzlichen Ratenzahlung.
Verwendungszweck bei der Überweisung eindeutig angeben und Überweisungsbeleg archivieren.
Nachfragen, auf welchem Konto die Kaution angelegt wird.
Bei WG-Einzug schriftlich festhalten, wer welchen Kautionsanteil trägt.
Beim Auszug Übergabeprotokoll und Fotos als Beweismittel bereithalten.
Nach dem Auszug eine schriftliche Kautionsabrechnung anfordern, falls sie nicht von selbst kommt.
Bei Streit rechtzeitig Beratung bei einem Mieterverein einholen.

Häufige Fragen

Darf die Kaution höher als drei Nettokaltmieten sein?

Nein, § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die zulässige Kautionshöhe auf maximal drei Nettokaltmieten. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam, du schuldest nur den gesetzlichen Höchstbetrag.

Muss ich die Kaution sofort in voller Höhe zahlen?

Nein, du hast nach § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, beginnend mit dem Mietbeginn.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja, dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen, die Zinsen stehen dir zu und werden bei der Rückzahlung addiert.

Wie lange darf mein Vermieter die Kaution einbehalten?

Es gibt keine feste gesetzliche Frist, üblich ist eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist, die sich unter anderem danach richtet, ob noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht.

Kann ich statt Bargeld eine Bürgschaft anbieten?

Das ist möglich, wenn dein Vermieter zustimmt. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht nicht, viele Vermieter akzeptieren eine Kautionsbürgschaft aber als gleichwertige Sicherheit.

Darf mein Vermieter die Kaution mit der letzten Miete verrechnen lassen?

Du darfst die letzte Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen, denn die Kaution dient als Sicherheit für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis und wird erst nach dessen Ende final abgerechnet.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen wende dich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Foto: Bastian Riccardi / Pexels