Wer in München (Bayern, rund 1.505.000 Einwohner) eine Wohnung mietet, sollte drei Dinge kennen: die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Einstufung beim Wohngeld. Alle drei unterscheiden sich von Stadt zu Stadt.
Wie teuer Wohnen im Vergleich ist, zeigt die amtliche Einstufung beim Wohngeld. München hat Mietenstufe VII, das heißt: Das Mietenniveau liegt mindestens 35 Prozent über dem Durchschnitt im Bundesgebiet.
Mietpreisbremse in München
München steht in der Verordnung des Landes Bayern über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für dich heißt das: Die Miete in einem neuen Vertrag darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ihr Geltungsende ist der 31.12.2029.
Die Bremse kennt Ausnahmen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War schon die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden, sofern der Vermieter das vorher offenlegt. Ob deine Miete passt, kannst du mit dem Mietpreisbremse-Rechner prüfen; alle Details stehen im Ratgeber Mietpreisbremse.
Mieterhöhungen und Kappungsgrenze in München
Statt der üblichen 20 Prozent gilt in München eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Mehr darf die Miete bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht zulegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029.
Ob eine Erhöhung zulässig ist, hängt außerdem von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, die nie überschritten werden darf. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel, und du hast eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Rechne nach mit dem Mieterhöhungsrechner oder lies den Ratgeber Mieterhöhung.
Bei Umwandlung in Eigentum gilt in München eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren: So lange ist eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ausgeschlossen. Mehr dazu im Glossar unter Kündigungssperrfrist bei Umwandlung.
Der Mietspiegel für München
Der Mietspiegel von München ist qualifiziert (2025). Beruft sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf andere Begründungen, muss er dir trotzdem die Werte dieses Mietspiegels mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Für die Einordnung deiner Wohnung zählen Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage, die sogenannten Wohnwertmerkmale. Zum Mietspiegel von München. Wie du ihn liest, erklärt der Ratgeber Mietspiegel verstehen.
Wohngeld und WBS in München
Für die Wohngeldberechnung in München gilt Mietenstufe VII. Liegt deine Bruttokaltmiete über dem Höchstbetrag, wird nur der Höchstbetrag berücksichtigt.
| Personen im Haushalt | Höchstbetrag pro Monat |
|---|---|
| 1 Person | 677 € |
| 2 Personen | 820 € |
| 3 Personen | 975 € |
| 4 Personen | 1.139 € |
| 5 Personen | 1.302 € |
| je weitere Person | + 163 € |
Zusätzlich zu diesen Beträgen berücksichtigt das Gesetz eine Heizkostenkomponente (§ 12 Abs. 6 WoGG). Für 2027 liegt ein Regierungsentwurf zur Reform des Wohngelds vor (BR-Drs. 474/26), der noch nicht verabschiedet ist. Deinen Höchstbetrag zeigt der Wohngeld-Höchstbetragsrechner, alles zum Antrag im Ratgeber Wohngeld für Mieter.
Für geförderte Sozialwohnungen brauchst du einen Wohnberechtigungsschein. Ob du Anspruch hast, hängt von Einkommen und Haushaltsgröße nach Landesrecht ab. Zuständig ist die Stadt: Wohngeld bei der Stadt München · Wohnberechtigungsschein in München. Mehr im Ratgeber Wohnberechtigungsschein.
Wohnungen von kommunalen Gesellschaften in München
Kommunale Wohnungsunternehmen vermieten oft zu Mieten unterhalb des Marktdurchschnitts und halten einen Teil ihrer Wohnungen für Haushalte mit WBS bereit. In München ist das: Münchner Wohnen.
Wie Wohnungen von Genossenschaften vergeben werden, erklärt der Ratgeber Genossenschaftswohnung mieten.
Mietregeln rund um München
Nachbarstädte haben oft andere Einstufungen. Die Übersicht zeigt die fünf nächstgelegenen Großstädte aus unserem Verzeichnis.
| Stadt | Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | Mietenstufe |
|---|---|---|---|
| München | gilt | 15 % | VII |
| Augsburg (56 km) | gilt | 15 % | V |
| Ingolstadt (70 km) | gilt | 15 % | V |
| Regensburg (105 km) | gilt | 15 % | V |
| Ulm (121 km) | gilt | 15 % | IV |
| Nürnberg (151 km) | gilt | 15 % | V |
Wohnungssuche in München: so gehst du vor
Ein paar Gewohnheiten erhöhen deine Chancen deutlich:
- Halte eine vollständige Bewerbungsmappe als PDF bereit, damit du direkt nach der Besichtigung antworten kannst.
- Bereite Fragen zu Nebenkosten, Heizung und Mängeln vor und notiere die Antworten.
- Achte bei möblierten Angeboten darauf, dass der Möblierungszuschlag nachvollziehbar ausgewiesen ist.
- Plane die Warmmiete realistisch und rechne Nebenkosten nicht zu niedrig.
- Prüfe vor der Besichtigung mit dem Mietspiegel, ob die verlangte Miete plausibel ist.
Häufige Fragen
Gilt in München die Mietpreisbremse?
Ja. München ist per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen, die Regelung gilt bis 31.12.2029. Neue Mieten dürfen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wie stark darf die Miete in München steigen?
Bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, und nie über die Vergleichsmiete hinaus.
Wo finde ich den Mietspiegel für München?
Die Stadt veröffentlicht ihn online; den Link findest du auf dieser Seite im Abschnitt Mietspiegel und in der Quellenbox.
Gibt es in München eine städtische Wohnungsgesellschaft?
Ja, Münchner Wohnen. Die Bewerbung läuft in der Regel direkt über deren Website.
Brauche ich in München einen WBS für eine günstige Wohnung?
Anspruch hat, wer die Einkommensgrenzen einhält. Den Antrag stellst du bei der Wohnungsstelle der Stadt, die Bearbeitung dauert meist einige Wochen.
Datenstand 14.10.2026. Einwohner gerundet (Wikidata), Mietregeln aus den Verordnungen des Landes Bayern, Wohngeld aus WoGG und WoGV.
Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit hilft ein örtlicher Mieterverein oder eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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