Mietpreisbremse: So funktioniert sie und so setzt du sie durch

So funktioniert die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. In Gebieten, die eine Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel, hilfsweise aus vergleichbaren Wohnungen oder einem Sachverständigengutachten.

Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich die Miete bei Neuvermietung, also den Zeitpunkt, zu dem ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Sie sagt nichts darüber aus, wie stark die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöht werden darf, das regeln stattdessen § 558 BGB zur Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Mehr dazu liest du im Ratgeber Mieterhöhung. Die zentralen Begriffe Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmiete erklärt dir außerdem unser Glossar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab, an dem sich die zulässige Miete orientiert. Sie beschreibt, welche Miete für vergleichbare Wohnungen, also ähnlich in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, in der jeweiligen Gemeinde üblicherweise vereinbart wird. In den meisten größeren Städten gibt es dafür einen Mietspiegel, der entweder von der Kommune erstellt oder gemeinsam mit Interessenverbänden von Vermietern und Mietern erarbeitet wird. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB hat dabei eine erhöhte Beweiskraft.

Existiert kein Mietspiegel, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch über eine Mietdatenbank, mehrere konkrete Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten bestimmt werden. Für dich als Mietinteressent oder Mietinteressentin ist der Mietspiegel meist der einfachste und am leichtesten zugängliche Weg, um die zulässige Miete grob einzuschätzen, bevor du einen Mietvertrag unterschreibst.

Viele Mietspiegel geben nicht nur einen einzelnen Wert, sondern eine Spanne für vergleichbare Wohnungen an, abhängig von Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe. Innerhalb dieser Spanne kann die konkrete Vergleichsmiete für deine Wohnung variieren. Willst du die zulässige Höchstmiete genau berechnen, ordne deine Wohnung anhand der im Mietspiegel genannten Merkmale möglichst sorgfältig ein, bevor du die 10-Prozent-Grenze darauf anwendest.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Ob die Mietpreisbremse für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde gilt, entscheidet nicht der Bund, sondern die jeweilige Landesregierung per eigener Rechtsverordnung. Die Verordnung muss befristet sein und begründet werden, ein angespannter Wohnungsmarkt liegt typischerweise vor, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt oder die Nachfrage das Angebot spürbar übersteigt. Ob deine Zielstadt oder dein Stadtteil erfasst ist, kannst du bei der zuständigen Landes- oder Kommunalbehörde oder über die jeweilige Landesverordnung nachlesen, pauschale bundesweite Aussagen dazu sind nicht möglich, da sich die Gebietskulissen zwischen den Ländern und über die Zeit unterscheiden.

Manche Landesverordnungen laufen nach einigen Jahren aus und werden entweder verlängert, angepasst oder aufgehoben, je nachdem, wie sich der Wohnungsmarkt vor Ort entwickelt hat. Für dich bedeutet das: Verlasse dich nicht auf veraltete Informationen aus dem Bekanntenkreis oder älteren Artikeln, sondern prüfe den aktuellen Stand für die konkrete Stadt oder Gemeinde, in der du eine Wohnung suchst, jeweils neu.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Auch innerhalb eines ausgewiesenen Gebiets gilt die Mietpreisbremse nicht uneingeschränkt. Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor:

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig geworden sind, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
• Umfassende Modernisierung: Nach einer umfassenden Modernisierung darf die erste Miete nach der Modernisierung wie bei einer Erstvermietung frei vereinbart werden (§ 556f Satz 2 BGB). Was als „umfassend“ gilt, hängt vom Umfang und den Kosten der Modernisierung ab.
• Vormiete: Lag die vom Vormieter zuletzt gezahlte Miete bereits über der zulässigen Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete, darf dein Vermieter diese Vormiete grundsätzlich weiterverlangen (§ 556e Abs. 1 BGB), auch wenn das über der eigentlichen Mietpreisbremsen-Grenze liegt.

Diese Ausnahmen sollen Investitionsanreize erhalten und verhindern, dass Vermieter bei jedem Mieterwechsel Verluste hinnehmen müssen, wenn die Vormiete bereits hoch war.

Bei der Ausnahme für umfassende Modernisierung kommt es maßgeblich auf den Umfang der Baumaßnahme an. Eine bloße Schönheitsreparatur oder der Austausch einzelner Geräte reicht dafür in aller Regel nicht aus, während eine grundlegende energetische Sanierung mit neuen Fenstern, neuer Heizanlage und Dämmung typischerweise als umfassend gelten kann. Da die Bewertung im Einzelfall von Umfang und Kosten der Maßnahme abhängt, lässt sich das nicht pauschal an einer festen Prozentzahl festmachen, und du solltest dich bei Unsicherheit fachkundig beraten lassen.

Die qualifizierte Rüge

Vermutest du, dass deine Miete die zulässige Grenze überschreitet, musst du das gegenüber deinem Vermieter in Textform rügen, bevor du zu viel gezahlte Miete zurückfordern kannst. Diese sogenannte qualifizierte Rüge muss die Tatsachen benennen, auf denen die Beanstandung beruht, etwa den Verweis auf den Mietspiegel und die Berechnung der zulässigen Miete. Eine pauschale Aussage wie „die Miete ist zu hoch“ reicht nicht aus.

Nach wirksamer Rüge kannst du zu viel gezahlte Miete grundsätzlich ab dem Zeitpunkt zurückfordern, ab dem die Rüge dem Vermieter zugegangen ist, bei einer Rüge innerhalb der ersten 30 Tage nach Mietbeginn sogar rückwirkend ab Vertragsbeginn (§ 556g Abs. 1a BGB). Bewahre die Rüge und den Zugangsnachweis, etwa per Einschreiben oder E-Mail-Lesebestätigung, gut auf.

Formuliere die Rüge sachlich und konkret. Nenne die vereinbarte Miete, die von dir ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete samt Quelle, etwa den Mietspiegel mit Ausgabejahr, sowie die daraus errechnete zulässige Höchstmiete. Weise darauf hin, dass du die Differenz ab dem in § 556g Abs. 1a BGB genannten Zeitpunkt zurückforderst, und setze eine angemessene Frist zur Rückzahlung oder Bestätigung. Eine solche strukturierte Rüge erleichtert es deinem Vermieter, deinen Standpunkt nachzuvollziehen, und stärkt zugleich deine Position, falls es später zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.

Bleibt eine Reaktion aus oder widerspricht dein Vermieter ohne nachvollziehbare Begründung, kannst du die Rückzahlung notfalls gerichtlich geltend machen. Vor diesem Schritt lohnt sich in aller Regel eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht, insbesondere um die eigene Berechnung der Vergleichsmiete rechtssicher zu überprüfen. Prüfe vor Vertragsabschluss außerdem den gesamten Mietvertrag und nutze unsere Checkliste zur Wohnungssuche, um keine wichtigen Schritte zu übersehen.

Bevor der Gesetzgeber die Regelung zur rückwirkenden Rückforderung nachgeschärft hat, musste die Rüge in vielen Fällen erst nach ihrem Zugang wirken, was Mietern finanziell nachteilig war. Seit der entsprechenden Reform gilt die für dich günstigere 30-Tage-Regelung, sodass sich ein frühzeitiges Prüfen der Miethöhe direkt nach Einzug auszahlen kann.

So setzt du die Mietpreisbremse durch

1. Ermittle die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung, meist über den örtlichen Mietspiegel.
2. Prüfe, ob deine vereinbarte Miete mehr als 10 Prozent darüber liegt.
3. Prüfe, ob eine Ausnahme greift, also Neubau, umfassende Modernisierung oder hohe Vormiete.
4. Erstelle eine schriftliche, qualifizierte Rüge mit konkreter Begründung und Berechnung.
5. Sende die Rüge in Textform an deinen Vermieter und bewahre den Nachweis auf.
6. Fordere die zu viel gezahlte Miete zurück, wenn dein Vermieter nicht reagiert oder ablehnt, notfalls mit Unterstützung eines Mietervereins.

Verhältnis zu Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse betrifft nur den Zeitpunkt der Neuvermietung. Läuft dein Mietverhältnis bereits, kann dein Vermieter die Miete grundsätzlich trotzdem im Rahmen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt innerhalb von drei Jahren. Diese beiden Instrumente, Mietpreisbremse bei Neuvertrag und Kappungsgrenze während des laufenden Mietverhältnisses, ergänzen sich, folgen aber unterschiedlichen Regeln und Fristen. Verwechsle sie nicht miteinander, wenn du eine Mieterhöhung prüfst.

Auch die Kündigungsfrist als Mieter oder eine spätere Eigenbedarfskündigung durch deinen Vermieter stehen in keinem direkten Zusammenhang mit der Mietpreisbremse, sie betreffen andere Abschnitte des Mietrechts. Behalte diese Themen trotzdem im Blick, wenn du dich langfristig in einer Wohnung einrichtest, damit du bei Bedarf schnell die passenden Informationen findest, etwa im Ratgeber Kündigungsfrist als Mieter.

Ähnlich verhält es sich mit der Frage, ob eine Miete durch eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Auch dann bleibt die Mietpreisbremse für die erste vereinbarte Miete relevant, spätere planmäßige Erhöhungen nach Staffel oder Index folgen jedoch eigenen Regeln, die sich von der klassischen Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete unterscheiden. Details dazu findest du im Ratgeber Staffelmiete oder Indexmiete, falls dir ein entsprechender Mietvertrag vorliegt oder angeboten wird. Lies dir in jedem Fall die entsprechende Klausel genau durch, bevor du unterschreibst, denn eine wirksam vereinbarte Staffel oder ein Index bindet dich in der Regel für die gesamte Laufzeit an feste, im Voraus bekannte Erhöhungsschritte.

Mietpreisbremse im Überblick

Checkliste bei Vertragsabschluss

• Prüfen, ob die Stadt oder der Stadtteil per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
• Ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel ermitteln, wenn vorhanden.
• Angebotene Miete mit der 10-Prozent-Grenze abgleichen.
• Nach der zuletzt gezahlten Vormiete fragen.
• Klären, ob es sich um einen Neubau nach dem 1. Oktober 2014 handelt.
• Bei Verdacht auf Überschreitung eine qualifizierte Rüge schriftlich vorbereiten.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen und Quellen

• § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Verordnungsermächtigung
• § 556e BGB, Anrechnung von Vormiete und Modernisierung
• § 556f BGB, Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung
• § 556g BGB, Rechtsfolgen, qualifizierte Rüge

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen wende dich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

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