Was gilt als möblierte Wohnung
Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie mit einer für den Alltag ausreichenden Ausstattung übergeben wird, typischerweise mit Bett, Schrank, Tisch, Stühlen und Küchenausstattung. Der Umfang ist gesetzlich nicht klar definiert und reicht von einer teilmöblierten Wohnung mit nur wenigen Möbelstücken bis zur vollständig eingerichteten Wohnung inklusive Geschirr, Bettwäsche und Elektrogeräten. Für die rechtliche Einordnung, insbesondere für die Frage der Mietpreisbremse und eines möglichen Möblierungszuschlags, kommt es auf den tatsächlichen Umfang und Wert der überlassenen Möbel an.
Der Möblierungszuschlag
Überlässt dir der Vermieter Möbel, darf er dafür grundsätzlich einen Zuschlag auf die Nettokaltmiete verlangen, den sogenannten Möblierungszuschlag. Er soll die Kosten für Anschaffung, Abnutzung und Wertverlust der Möbel abbilden. Eine gesetzlich festgelegte Berechnungsformel gibt es dafür nicht, in der Praxis wird häufig ein Wertansatz für die Möbel über deren Nutzungsdauer verteilt und anteilig auf die Miete umgelegt. Wichtig ist: Der Zuschlag muss nachvollziehbar auf die tatsächlich überlassene Möblierung bezogen sein, ein pauschaler, überhöhter Aufschlag ohne erkennbaren Bezug zur Möblierung kann im Streitfall unwirksam sein oder bei der Prüfung der Mietpreisbremse unberücksichtigt bleiben.
Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen
Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, möblierte Wohnungen seien von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das stimmt nicht: Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB zur Mietpreisbremse gelten grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Vermieter darf also auch bei einer möblierten Wohnung in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wobei ein sachlich gerechtfertigter Möblierungszuschlag zusätzlich zur Vergleichsmiete berücksichtigt werden kann. Entscheidend ist, dass der Zuschlag den tatsächlichen Möblierungswert widerspiegelt und nicht dazu dient, die Mietpreisbremse zu umgehen. Mehr zu den Grundlagen, Ausnahmen und der Durchsetzung der Mietpreisbremse findest du in unserem Ratgeber zur Mietpreisbremse.
Zeitmietvertrag nach § 575 BGB
Möblierte Wohnungen werden in der Praxis häufig befristet vermietet, etwa an Studierende, Berufspendler oder Menschen auf Montage. Rechtlich ist eine solche Befristung als sogenannter qualifizierter Zeitmietvertrag nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Der Vermieter muss dir bei Vertragsschluss schriftlich einen der folgenden Befristungsgründe mitteilen:
- Er will die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen (Eigenbedarf).
- Er will die Räume in zulässiger Weise beseitigen, baulich wesentlich verändern oder so instand setzen, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde.
- Er will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
Fehlt diese schriftliche Begründung oder wird kein zulässiger Grund angegeben, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, auch wenn im Vertrag ein Enddatum steht. Das bedeutet, dass sich Mieter in vielen Fällen von einer vermeintlichen Befristung lösen und sich auf ein unbefristetes Mietverhältnis mit regulärem Kündigungsschutz berufen können, wenn die formalen Voraussetzungen nicht eingehalten wurden.
Die Inventarliste
Bei einer möblierten Wohnung ist eine sorgfältige Inventarliste besonders wichtig, weil du am Ende der Mietzeit für Verlust oder Beschädigung der überlassenen Möbel und Geräte einstehen musst. Die Liste sollte bei Einzug gemeinsam mit dem Vermieter erstellt und von beiden Seiten unterschrieben werden. Sie sollte enthalten:
- Jeden einzelnen Gegenstand mit kurzer Beschreibung, zum Beispiel Marke, Farbe, Größe
- Den Zustand bei Übergabe, inklusive bereits vorhandener Gebrauchsspuren oder Schäden
- Fotos der wichtigsten Möbelstücke und Geräte
- Zählerstände für Strom, Wasser und gegebenenfalls Gas, analog zum allgemeinen Übergabeprotokoll
Fehlt eine solche Liste, wird es beim Auszug oft schwierig zu klären, welcher Zustand ursprünglich vorlag und wofür du tatsächlich haftest. Eine gründliche Dokumentation schützt dich davor, für Vorschäden verantwortlich gemacht zu werden.
Übersicht: Unbefristet vs. befristet möbliert
| Merkmal | Unbefristet möbliert | Befristet möbliert (§ 575 BGB) |
|---|---|---|
| Kündigungsschutz | Regulärer Kündigungsschutz, ordentliche Kündigung durch Vermieter nur mit berechtigtem Interesse | Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum, kein ordentliches Kündigungsrecht während der Laufzeit |
| Befristungsgrund nötig | Entfällt | Ja, schriftlich bei Vertragsschluss mitzuteilen |
| Folge bei fehlendem Grund | Nicht relevant | Vertrag gilt als unbefristet geschlossen |
| Typische Zielgruppe | Alle Mietinteressierten | Studierende, Pendler, befristete Projekte |
| Mietpreisbremse | Gilt grundsätzlich | Gilt grundsätzlich ebenfalls |
Kündigung und Auszug bei möblierten Wohnungen
Läuft die möblierte Wohnung als unbefristeter Vertrag, gelten für dich als Mieter dieselben Kündigungsfristen wie bei jeder anderen Wohnung, in der Regel drei Monate zum Monatsende nach § 573c BGB. Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet das Mietverhältnis dagegen automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist grundsätzlich nicht vorgesehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Beim Auszug solltest du gemeinsam mit dem Vermieter die Inventarliste durchgehen und den Zustand jedes Möbelstücks mit dem Zustand bei Einzug vergleichen. Nur Schäden, die über die normale, vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter dir in Rechnung stellen oder mit der Kaution verrechnen.
Ein Sonderfall betrifft möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, etwa ein einzelnes vermietetes Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung des Vermieters. Hier gelten unter bestimmten Voraussetzungen erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter. Ob ein solcher Sonderfall vorliegt, hängt von den konkreten Wohnverhältnissen ab und sollte im Zweifel individuell geprüft werden.
Praktische Tipps vor Vertragsabschluss
- Lass dir den Möblierungszuschlag separat ausweisen und hinterfrage, wie er sich zusammensetzt.
- Prüfe bei einer Befristung, ob ein zulässiger Grund nach § 575 BGB schriftlich genannt ist.
- Erstelle gemeinsam mit dem Vermieter eine detaillierte Inventarliste inklusive Fotos.
- Kläre, wer bei Defekten an Möbeln oder Geräten für Reparatur oder Ersatz zuständig ist.
- Vergleiche die Gesamtmiete inklusive Zuschlag mit unmöblierten Wohnungen in vergleichbarer Lage, um die Angemessenheit einzuschätzen.
Kaution bei möblierten Wohnungen
Auch bei möblierten Wohnungen gilt die gesetzliche Obergrenze für die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB, wobei der Möblierungszuschlag üblicherweise nicht zur Nettokaltmiete zählt und damit die Berechnungsgrundlage für die Kaution nicht erhöht. Da du bei einer möblierten Wohnung für einen größeren Wert an überlassenem Inventar verantwortlich bist, kann es sinnvoll sein, zusätzlich zur regulären Kaution eine erweiterte Inventarliste als Nachweis zu führen, damit im Streitfall klar ist, wofür die Kaution im Zweifel einbehalten werden dürfte. Mehr zu Höhe, Zahlung und Rückzahlung der Kaution erfährst du in unserem Ratgeber Mietkaution.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
Ja, grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Ein sachlich begründeter Möblierungszuschlag kann zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.
Darf der Vermieter einen beliebig hohen Möblierungszuschlag verlangen?
Nein, der Zuschlag muss sich am tatsächlichen Wert und der Abnutzung der überlassenen Möbel orientieren. Ein überhöhter, nicht nachvollziehbarer Zuschlag kann im Streitfall angreifbar sein.
Ist jede befristete möblierte Wohnung automatisch rechtens befristet?
Nein. Eine Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der zulässigen Gründe nach § 575 BGB nennt. Fehlt das, gilt der Vertrag als unbefristet.
Muss ich für jeden Kratzer an den Möbeln haften?
Du haftest grundsätzlich für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Eine genaue Inventarliste mit dem Zustand bei Einzug hilft, den Umfang deiner Haftung klar abzugrenzen.
Kann ich eine Wohnungsübergabe auch bei möblierten Wohnungen dokumentieren?
Ja, das ist sogar besonders wichtig. Kombiniere das übliche Übergabeprotokoll mit einer ausführlichen Inventarliste der Möbel und Geräte.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 575 BGB, Zeitmietvertrag
- § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Verordnungsermächtigung
- § 535 BGB, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Ergänzend lohnt sich ein Blick in unsere Ratgeber Mietpreisbremse, Mietvertrag prüfen, Wohnungsübergabe: Das Übergabeprotokoll richtig erstellen und Mietkaution sowie die Checkliste zum Wohnungsmieten. Begriffe erklären wir im Glossareintrag Möblierungszuschlag und im Glossareintrag Zeitmietvertrag.
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Unklarheiten zu deinem konkreten Mietvertrag wende dich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht.
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