Grundregel: Drei Monate Kündigungsfrist
Für Mieterinnen und Mieter gilt bei einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis nach § 573c Abs. 1 BGB eine einheitliche gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist ist unabhängig von der Wohndauer, anders als bei Vermieterkündigungen, bei denen sich die Frist mit zunehmender Mietdauer verlängert. Als Mieter profitierst du also unabhängig davon, ob du seit einem Jahr oder seit zwanzig Jahren in der Wohnung lebst, von derselben Dreimonatsfrist.
Die Kündigung wirkt immer zum Ablauf eines Kalendermonats, sogenanntes Monatsende. Du kannst also nicht mitten im Monat ausziehen und die Frist dort enden lassen, sondern musst rechnerisch bis zum Monatsende planen.
Form und Zugang der Kündigung
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. Das bedeutet: Die Kündigung muss auf Papier verfasst und eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Messenger genügt der gesetzlichen Schriftform nicht und kann unwirksam sein, wenn der Vermieter sich darauf beruft. Weitere Formvorgaben rund um deinen Vertrag findest du auch im Ratgeber Mietvertrag prüfen.
Entscheidend für die Fristberechnung ist nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben, sondern der tatsächliche Zugang beim Vermieter. Nach der üblichen Auslegung der Gerichte gilt ein Kündigungsschreiben als fristgerecht für den jeweiligen Monat zugegangen, wenn es dem Vermieter spätestens am dritten Werktag dieses Monats vorliegt. Kommt es später an, verschiebt sich der Fristbeginn auf den folgenden Monat.
Fristberechnung: So rechnest du richtig
| Zugang der Kündigung | Fristbeginn | Frühestmöglicher Auszugstermin |
|---|---|---|
| Bis zum 3. Werktag eines Monats | Ab diesem Monat | Ende des übernächsten Monats |
| Nach dem 3. Werktag eines Monats | Ab dem Folgemonat | Ende des dritten Folgemonats |
Beispiel zur Orientierung: Geht deine Kündigung dem Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Kommt sie erst danach an, verschiebt sich das Ende um einen weiteren Monat. Zähle bei der Ermittlung des dritten Werktags nur Werktage, Samstage zählen nach überwiegender Praxis mit, Sonn- und Feiertage nicht.
Vorzeitig raus mit Nachmieter
Möchtest du früher als zum Ablauf der gesetzlichen Frist ausziehen, gibt es dafür keinen automatischen gesetzlichen Anspruch. In der Praxis lässt sich ein früherer Auszug aber oft einvernehmlich regeln, indem du dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter vorschlägst, der bereit und in der Lage ist, das Mietverhältnis zu denselben oder ähnlichen Konditionen zu übernehmen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren, viele Vermieter stimmen aber zu, wenn die Bonität passt und ein nahtloser Übergang möglich ist. Halte eine solche Vereinbarung schriftlich fest.
Sinnvoll ist es, dem Vermieter direkt mit dem Nachmieterangebot alle notwendigen Informationen zu liefern, etwa eine kurze Selbstauskunft der vorgeschlagenen Person, einen Einkommensnachweis und die Bereitschaft, zeitnah einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Je vollständiger dein Vorschlag ist, desto eher wird sich der Vermieter auf einen vorzeitigen Wechsel einlassen, auch wenn er dazu, wie beschrieben, rechtlich nicht verpflichtet ist.
Sonderkündigungsrechte
Neben der ordentlichen Kündigung mit der Dreimonatsfrist gibt es gesetzlich geregelte Sonderkündigungsrechte, etwa bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 561 BGB, bei der du nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kannst. Auch bei bestimmten schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Vermieters kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht, dies ist allerdings an hohe Voraussetzungen geknüpft und sollte im Zweifel rechtlich geprüft werden, bevor du sie erklärst.
Alternative: Mietaufhebungsvertrag
Statt einer einseitigen Kündigung könnt ihr euch als Mieter und Vermieter auch auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen. Darin legt ihr einvernehmlich einen Beendigungstermin fest, der auch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist liegen kann. Ein solcher Vertrag ist formfrei möglich, aus Beweisgründen empfiehlt sich aber auch hier die Schriftform.
Ein Mietaufhebungsvertrag bietet gegenüber der einseitigen Kündigung den Vorteil, dass beide Seiten Planungssicherheit gewinnen: Der Vermieter kennt den genauen Auszugstermin und kann sich frühzeitig um eine Nachvermietung kümmern, du wiederum kannst deinen Umzug ohne die starren Fristen des § 573c BGB planen. Häufig einigen sich beide Seiten dabei auch auf Details wie den Zustand der Wohnung bei Übergabe oder eine anteilige Erstattung bereits gezahlter Miete, falls die Wohnung vorzeitig neu vermietet werden kann. Wichtig ist, dass ein solcher Vertrag klar und eindeutig formuliert ist, damit später kein Streit über den vereinbarten Termin entsteht.
Sonderfall: Tod des Mieters
Stirbt ein Mieter, treten grundsätzlich zunächst Ehegatte, eingetragener Lebenspartner oder im Haushalt lebende Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, sofern sie einen eigenen Hausstand mit dem Verstorbenen führten. Fehlt eine solche eintretende Person oder möchte sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen, können sowohl die eintretende Person als auch die Erben das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Diese Sonderregelung ergibt sich aus § 563 und § 564 BGB und weicht von der gewöhnlichen Dreimonatsfrist in ihrem Anwendungsbereich ab, folgt aber im Ergebnis meist ebenfalls der gesetzlichen Frist des § 573c BGB.
Kündigung bei mehreren Mietern und WG
Stehen mehrere Personen gemeinsam als Mieter im Mietvertrag, bilden sie rechtlich eine sogenannte Mietermehrheit. Eine Kündigung des gesamten Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur von allen im Vertrag genannten Mietern gemeinsam erklärt werden, ebenso muss die Kündigung auch allen Mietern gegenüber zugehen, wenn sie vom Vermieter ausgesprochen wird. Möchte nur eine Person aus einer Wohngemeinschaft ausziehen, während die anderen bleiben, ist das ohne Zustimmung des Vermieters und der Mitbewohner rechtlich nicht ohne Weiteres möglich, weil der Mietvertrag weiterhin für alle ursprünglich genannten Personen gilt. In der Praxis lässt sich das häufig durch einen Nachmieterwechsel lösen, bei dem der Vermieter zustimmt, eine Person aus dem Vertrag zu entlassen und eine neue aufzunehmen. Eine solche Vertragsänderung ist freiwillig und sollte in jedem Fall schriftlich festgehalten werden.
Aufbau eines Kündigungsschreibens
- Vollständige Absenderdaten und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Mieter.
- Empfängeradresse des Vermieters oder der Hausverwaltung.
- Genaue Bezeichnung der Wohnung und des Mietvertrags mit Datum.
- Klare Erklärung: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum].“
- Bitte um schriftliche Bestätigung des Beendigungstermins.
- Hinweis auf gewünschten Übergabetermin für die Wohnungsübergabe.
- Datum und eigenhändige Unterschrift aller Mieter.
Checkliste rund um deine Kündigung
| Aufgabe | Worauf du achten solltest |
|---|---|
| Kündigungsschreiben verfassen | Schriftform, eigenhändige Unterschrift aller Mieter, klare Terminangabe |
| Zugang sicherstellen | Einwurf-Einschreiben oder persönliche Abgabe mit Empfangsbestätigung |
| Frist berechnen | Dritter Werktag des Monats als Stichtag für den Fristbeginn |
| Bestätigung anfordern | Schriftliche Rückbestätigung des Beendigungstermins vom Vermieter |
| Übergabetermin vereinbaren | Rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe abstimmen |
| Ummeldung planen | Nach dem Umzug fristgerecht beim Einwohnermeldeamt ummelden |
Nutze diese Checkliste als Grundgerüst und ergänze sie um individuelle Punkte, etwa die Kündigung von Verträgen für Internet oder Versicherung, die an die Wohnadresse gebunden sind. Eine vollständige Übersicht für den gesamten Umzugsprozess findest du in der Checkliste für den Wohnungswechsel. Denk auch an die fristgerechte Rückzahlung deiner Mietkaution nach dem Auszug.
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter kürzer als drei Monate kündigen?
Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine kürzere Frist zugunsten des Mieters vereinbart wurde oder ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht greift. Die gesetzliche Grundfrist nach § 573c BGB beträgt drei Monate.
Reicht eine Kündigung per E-Mail aus?
Nein. Nach § 568 BGB ist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift erforderlich. Eine E-Mail erfüllt diese Form grundsätzlich nicht.
Was zählt als dritter Werktag im Monat?
Gezählt werden die Werktage ab dem ersten Tag des Monats. Sonn- und Feiertage zählen dabei üblicherweise nicht als Werktag, Samstage werden in der Praxis meist mitgezählt.
Muss der Vermieter einen von mir vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren?
Grundsätzlich besteht kein gesetzlicher Anspruch darauf. Es handelt sich um eine freiwillige Vereinbarung zwischen dir und dem Vermieter, die im Einzelfall ausgehandelt werden muss.
Kann ich meine Kündigung zurücknehmen?
Eine einseitig erklärte Kündigung kann grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Vermieters zurückgenommen werden. Beide Seiten können sich aber einvernehmlich darauf einigen, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 573c BGB, Kündigungsfristen
- § 568 BGB, Form und Inhalt der Kündigung
- § 561 BGB, Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsankündigung
- § 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten zu deiner Kündigung wende dich an einen örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei für Mietrecht.
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