Das Bestellerprinzip einfach erklärt
Bis 2015 war es üblich, dass Wohnungssuchende die Maklerprovision zahlten, auch wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Das änderte sich mit dem Bestellerprinzip: Seither gilt der einfache Grundsatz, dass derjenige die Provision schuldet, der den Makler mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Wohnung beauftragt hat. Da in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle der Vermieter den Makler beauftragt, um seine Wohnung zu vermieten, trägt in diesen Fällen auch der Vermieter die Kosten. Als Mieter musst du in diesen Fällen keine Provision zahlen, selbst wenn du über ein Maklerinserat auf die Wohnung aufmerksam geworden bist.
Das Bestellerprinzip wurde eingeführt, weil zuvor häufig Mieterinnen und Mieter die Provision zahlten, obwohl allein der Vermieter von der Tätigkeit des Maklers profitierte, etwa durch eine schnellere Vermietung oder eine professionelle Vorauswahl an Bewerbenden. Der Gesetzgeber wollte mit dem Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ diese Schieflage beseitigen. Grundbegriffe rund um Miete und Nebenkosten findest du in unserem Glossar, unter anderem den Eintrag Mieterselbstauskunft, die du bei der Bewerbung um eine vermittelte Wohnung ebenfalls häufig vorlegen musst.
Wer zahlt wann die Provision?
Entscheidend ist ausschließlich, wer den Makler tatsächlich beauftragt hat, nicht wer am Ende von der Vermittlung profitiert. Das Gesetz stellt klar auf den sogenannten Bestellerauftrag ab.
| Situation | Wer zahlt die Provision? |
|---|---|
| Vermieter beauftragt Makler mit der Vermietung | Vermieter |
| Du beauftragst selbst aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche | Du, maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer |
| Makler inseriert eine Wohnung, du meldest dich auf das Inserat | Vermieter, da der Makler vom Vermieter beauftragt wurde |
| Du beauftragst einen Makler, der zufällig auch die Wohnung des Vermieters im Bestand hat | Kommt auf den konkreten Auftrag an, im Zweifel schriftlich klären |
Höhe der Provision, wenn du selbst beauftragst
Beauftragst du als Wohnungssuchender selbst aktiv einen Makler, zum Beispiel weil du eine besonders schwierige Suche hast und ihn gezielt mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragst, ist eine Provision zulässig. § 3 Abs. 2 WoVermittG begrenzt diese Provision bei Mietwohnungen jedoch auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer. Eine höhere Provision ist unwirksam, selbst wenn du sie unterschrieben hast.
Wichtig ist die Abgrenzung: Ein bloßes Antworten auf ein Maklerinserat stellt in der Regel keine Beauftragung durch dich dar. Von einer eigenen Beauftragung spricht man erst, wenn du den Makler aktiv und eigenständig mit der Suche betraust, typischerweise durch einen gesonderten Suchauftrag, unabhängig von einer konkreten bereits inserierten Wohnung.
Umgehungstricks erkennen
Da das Bestellerprinzip Maklern potenzielle Einnahmen entzieht, tauchen in der Praxis immer wieder Umgehungsversuche auf. Sei bei folgenden Konstellationen besonders aufmerksam:
- Angebliche Ablösevereinbarung: Dir wird eine „Ablöse“ für angeblich zurückgelassenes Mobiliar oder Einbauten in Rechnung gestellt, die faktisch aber eine verdeckte Maklerprovision darstellt.
- Nachträgliche Umdeklarierung: Du wirst gebeten, nachträglich zu bestätigen, dass du den Makler „eigentlich“ selbst beauftragt hättest, obwohl der Kontakt über ein Inserat des Vermieters zustande kam.
- Doppelte Rollen: Der Makler behauptet, gleichzeitig in deinem Auftrag zu handeln, obwohl der ursprüngliche Kontakt eindeutig vom Vermieterauftrag ausging.
Zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern
Hast du eine Provision gezahlt, obwohl eigentlich der Vermieter den Makler beauftragt hatte, kannst du das gezahlte Geld zurückfordern. Sammle dafür alle relevanten Unterlagen: das Inserat, die Kommunikation mit dem Makler, den Maklervertrag und die Zahlungsbelege. Wende dich zunächst schriftlich an den Makler oder das Maklerbüro und fordere die Rückzahlung unter Fristsetzung. Reagiert die Gegenseite nicht oder verweigert sie die Rückzahlung, hilft dir ein Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Mietrecht bei den nächsten Schritten weiter.
| Schritt | Was zu tun ist |
|---|---|
| 1. Unterlagen sammeln | Inserat, Maklervertrag, Zahlungsbeleg, Kommunikation aufbewahren |
| 2. Sachverhalt klären | Prüfen, wer den Makler tatsächlich beauftragt hat |
| 3. Rückforderung schriftlich stellen | Makler oder Maklerbüro mit Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern |
| 4. Bei Weigerung | Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten |
Tabelle: Zulässig oder nicht?
| Konstellation | Zulässig? |
|---|---|
| Vermieter zahlt Provision an Makler | Ja, immer zulässig |
| Mieter zahlt Provision, obwohl Vermieter beauftragt hat | Nein, unzulässig, rückforderbar |
| Mieter beauftragt Makler aktiv selbst, Provision maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer | Ja, in diesem Rahmen zulässig |
| Provision über zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer bei Mieterauftrag | Nein, unwirksam |
| „Ablöse“ für angebliches Mobiliar als verdeckte Provision | Nein, im Kern eine Umgehung, rechtlich angreifbar |
Wenn du dich generell gegen unseriöse Angebote absichern willst, lohnt sich auch ein Blick in unseren Beitrag Wohnungsbetrug erkennen, da manche Maklertricks und klassische Betrugsmaschen ähnliche Warnsignale zeigen. Für die generelle Wohnungssuche über verschiedene Kanäle hinweg findest du praktische Hinweise im Beitrag Wohnungssuche: 15 Tipps.
Checkliste vor der Zahlung
- Klären, wer den Makler tatsächlich beauftragt hat, am besten schriftlich.
- Prüfen, ob eine eigene, aktive Beauftragung des Maklers durch dich vorliegt oder ob du nur auf ein bestehendes Inserat reagiert hast.
- Bei eigener Beauftragung die Höhe der geforderten Provision gegen die gesetzliche Obergrenze von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer prüfen.
- Rechnungen und Verträge genau lesen, bevor du unterschreibst oder zahlst.
- Im Zweifel vor der Zahlung eine kurze rechtliche Einschätzung einholen, etwa bei einem Mieterverein.
Häufige Fragen
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf einer Immobilie?
Nein, dieser Beitrag und § 2 Abs. 1a WoVermittG betreffen ausdrücklich die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Immobilienkauf gelten andere Regelungen zur Maklerprovision.
Muss ich dem Makler die Provision in bar zahlen?
Nein, die Zahlungsart spielt keine Rolle. Entscheidend ist allein, wer den Makler beauftragt hat, nicht wie die Zahlung technisch abgewickelt wird.
Kann der Vermieter die Maklerprovision über die Miete auf mich umlegen?
Eine offene Umlage der Maklerprovision über die Miete ist unüblich und würde dem Sinn des Bestellerprinzips widersprechen. Bei Auffälligkeiten, etwa einer ungewöhnlich hohen Miete direkt zu Vertragsbeginn, lohnt sich eine genaue Prüfung des Mietvertrags.
Was gilt bei möblierten Wohnungen oder WG-Zimmern?
Das Bestellerprinzip gilt grundsätzlich auch für Mietverhältnisse über möblierte Wohnungen. Mehr Details zu Besonderheiten bei möblierten Wohnungen findest du im Beitrag Möblierte Wohnung mieten.
Wie lange kann ich eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern?
Für Rückforderungsansprüche gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Verjährungsfristen. Warte deshalb mit der Geltendmachung nicht zu lange und wende dich frühzeitig an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt.
Formulierungshilfe für die Rückforderung
Wenn du eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern möchtest, hilft eine klare, sachliche Formulierung. Nenne den Sachverhalt konkret, verweise auf das Bestellerprinzip und setze eine angemessene Frist. Eine mögliche Grundstruktur für dein Schreiben:
- Kurze Schilderung, wie der Kontakt zur Wohnung zustande kam, insbesondere über welches Inserat.
- Hinweis darauf, dass nach deiner Kenntnis der Vermieter, nicht du, den Makler beauftragt hat.
- Verweis auf § 2 Abs. 1a WoVermittG und die daraus folgende Zahlungspflicht des Bestellers.
- Konkrete Aufforderung zur Rückzahlung des gezahlten Betrags innerhalb einer von dir gesetzten, angemessenen Frist.
- Ankündigung, dass du bei ausbleibender Reaktion weitere Schritte prüfst, etwa über einen Mieterverein.
Bewahre eine Kopie deines Schreibens sowie den Nachweis über den Versand auf, falls es später zu einer Auseinandersetzung kommt. Ein sachlicher, gut dokumentierter Ton erhöht in der Praxis die Chance auf eine zügige, unkomplizierte Rückzahlung.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 2 WoVermittG, Bestellerprinzip: https://www.gesetze-im-internet.de/wovermittg/__2.html
- § 3 WoVermittG, Höhe des Entgelts: https://www.gesetze-im-internet.de/wovermittg/__3.html
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG), Gesamttext: https://www.gesetze-im-internet.de/wovermittg/
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitfragen zur Maklerprovision hilft dir ein Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.
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