Vorbereitung auf die Besichtigung
Bevor du zu einem Besichtigungstermin gehst, solltest du deine Bewerbungsunterlagen griffbereit haben, falls der Vermieter sie direkt vor Ort sehen möchte. Was in eine vollständige Bewerbungsmappe gehört, erklärt der Ratgeber Mieterselbstauskunft und Bewerbungsmappe. Nimm außerdem ein Maßband, einen Notizblock und dein Smartphone für Fotos mit, sofern der Vermieter das Fotografieren erlaubt. Ein Maßband ist besonders hilfreich, um zu prüfen, ob deine vorhandenen Möbel tatsächlich in die neuen Räume passen, denn Grundrisse in Inseraten geben nicht immer die exakten nutzbaren Maße wieder.
Bereite dir eine kurze Checkliste vor, damit du bei der Besichtigung selbst nichts vergisst. Gerade wenn du an einem Tag mehrere Wohnungen ansiehst, helfen einheitliche Notizen dabei, die Eindrücke später nicht zu verwechseln. Plane für jede Besichtigung ausreichend Zeit ein, mindestens 20 bis 30 Minuten, damit du die Wohnung in Ruhe ansehen und Fragen stellen kannst, ohne dich gehetzt zu fühlen. Wenn möglich, vereinbare Termine an verschiedenen Tagen nicht direkt hintereinander, damit du zwischen den Besichtigungen kurz Zeit hast, deine Eindrücke schriftlich festzuhalten, bevor sie sich mit dem nächsten Termin vermischen.
Kleide dich für die Besichtigung praktisch, denn oft musst du in Keller, Dachboden oder auf den Balkon steigen, um dir einen vollständigen Eindruck zu verschaffen. Informiere dich vorab auch über die Lage: ein kurzer Spaziergang durch die Nachbarschaft vor oder nach dem Termin gibt dir einen ersten Eindruck von Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Zustand der Wohnung prüfen
Prüfe systematisch folgende Punkte: Wände und Decken auf Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel, insbesondere in Ecken, hinter Möbeln und in Badezimmer sowie Küche. Öffne und schließe Fenster und Türen, um zu prüfen, ob sie sich leicht bewegen lassen und richtig schließen. Wirf einen Blick auf die Heizkörper und frage nach dem Baujahr und der letzten Wartung der Heizungsanlage. Prüfe außerdem die Elektrik: Funktionieren Lichtschalter und Steckdosen in allen Räumen, gibt es sichtbare Schäden an Kabeln oder Sicherungskasten.
Kontrolliere den Wasserdruck an Waschbecken und Dusche sowie die Funktion der Toilettenspülung. Schau dir außerdem den Zustand von Böden, Fliesen und Tapeten an und notiere sichtbare Abnutzungen oder Schäden, die bereits vor deinem Einzug vorhanden sind. Diese Notizen sind später wichtig für das Übergabeprotokoll, siehe Ratgeber Wohnungsübergabe: Das Übergabeprotokoll.
Achte außerdem auf die Wärmedämmung und die Fensterausrichtung, denn sie beeinflussen sowohl den Wohnkomfort als auch die Heizkosten. Frage nach, ob die Wohnung über eine ausreichende Lüftungsmöglichkeit verfügt, insbesondere in Bad und Küche, da unzureichende Lüftung eine der Hauptursachen für Schimmelbildung ist. Wirf auch einen Blick auf den Zustand von Balkon, Terrasse oder Garten, sofern vorhanden, und prüfe, ob Absperrungen und Geländer sicher wirken.
Nicht zuletzt solltest du die allgemeinen Bereiche des Hauses in deine Prüfung einbeziehen: Treppenhaus, Keller, Fahrradabstellraum und gegebenenfalls Aufzug. Ein gepflegtes Treppenhaus deutet häufig auf eine gut organisierte Hausverwaltung hin, während sichtbare Vernachlässigung ein Warnsignal für den allgemeinen Zustand des Gebäudes sein kann. Ein Blick auf den Briefkastenbereich verrät dir zudem oft, ob es in der Vergangenheit häufig zu Mieterwechseln kam, was ein Hinweis auf Unzufriedenheit mit dem Objekt oder der Verwaltung sein kann.
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Wände und Decken | Feuchtigkeitsflecken, Schimmel, Risse |
| Fenster und Türen | Leichtgängigkeit, dichter Schluss, Zustand der Dichtungen |
| Heizung | Baujahr, letzte Wartung, gleichmäßige Erwärmung aller Heizkörper |
| Elektrik | Funktion von Schaltern und Steckdosen, Zustand Sicherungskasten |
| Bad und Küche | Wasserdruck, Abflüsse, Silikonfugen, Lüftungsmöglichkeit |
| Böden und Wände | Sichtbare Abnutzung, Kratzer, Verfärbungen |
| Umgebung | Lärm, Anbindung, Nachbarschaft, Parkmöglichkeiten |
Energieausweis und Vorlagepflicht
Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes muss dir der Vermieter oder die von ihm beauftragte Person den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes und kann dir eine grobe Einschätzung der zu erwartenden Heizkosten geben, auch wenn er keine exakte Kostenprognose ersetzt. Lass ihn dir zeigen und frage nach, falls er dir nicht von selbst vorgelegt wird. Achte dabei auf die Energieeffizienzklasse und den ausgewiesenen Endenergiebedarf, denn diese Angaben geben dir zumindest eine grobe Orientierung, wie das Gebäude im Vergleich zu anderen dasteht. Beachte aber, dass der Energieausweis keine exakte, individuelle Kostenprognose für deinen persönlichen Verbrauch liefert, da der tatsächliche Verbrauch auch von deinem eigenen Heiz- und Lüftungsverhalten abhängt.
Unterscheide außerdem zwischen einem Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten Jahre basiert, und einem Bedarfsausweis, der eine rechnerische Einschätzung anhand der Bausubstanz liefert. Beide Ausweisarten sind zulässig, geben aber unterschiedlich genaue Hinweise auf die tatsächlich zu erwartenden Heizkosten.
Fragen an den Vermieter
Nutze die Besichtigung aktiv, um wichtige Fragen zu klären: Wie hoch sind die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen und was ist darin enthalten, siehe auch Ratgeber Nebenkosten in der Mietwohnung. Gibt es eine Hausordnung, gibt es Stellplätze oder einen Fahrradkeller, ist die Wohnung möbliert oder unmöbliert, siehe Ratgeber Möblierte Wohnung mieten. Frage außerdem, ob eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden soll, mehr dazu im Ratgeber Staffelmiete oder Indexmiete, und ob die Mietpreisbremse in der jeweiligen Region überhaupt greift, siehe Ratgeber Mietpreisbremse.
Kläre auch organisatorische Punkte: Wann ist der früheste mögliche Einzugstermin, welche Unterlagen werden für die endgültige Zusage noch zusätzlich benötigt, und in welchem Zeitrahmen entscheidet der Vermieter voraussichtlich. Notiere dir alle Antworten schriftlich, damit du sie später mit dem Mietvertrag abgleichen kannst, siehe Ratgeber Mietvertrag prüfen.
Frage außerdem nach der Höhe der Mietkaution, siehe Ratgeber Mietkaution, und ob ein Makler an der Vermietung beteiligt ist. In diesem Fall gilt seit 2015 grundsätzlich das Bestellerprinzip, wonach derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt hat, mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision und Bestellerprinzip. Frage außerdem nach, ob Haustiere in dem Haus grundsätzlich erlaubt sind, falls das für dich relevant ist, siehe Ratgeber Haustiere in der Mietwohnung.
Nach der Besichtigung
Lass dich bei mehreren gleichzeitig anwesenden Bewerbern nicht zu einer übereilten Entscheidung drängen. Nimm dir nach der Besichtigung Zeit, deine Notizen in Ruhe durchzugehen, gegebenenfalls mehrere besichtigte Wohnungen zu vergleichen, und triff eine überlegte Entscheidung, die zu deinem Budget passt. Eine Rechenhilfe dafür bietet der Ratgeber Wie viel Miete kann ich mir leisten? und der Mietbelastungsrechner. Die vollständige Übersicht über alle weiteren Schritte findest du in der Checkliste Wohnung mieten.
Übertrage deine handschriftlichen oder digitalen Notizen zeitnah in eine übersichtliche Form, etwa eine kleine Tabelle, in der du die besichtigten Wohnungen anhand einheitlicher Kriterien wie Zustand, Lage, Nebenkosten und persönlichem Eindruck vergleichst. So fällt dir die Entscheidung leichter, wenn du zwischen mehreren realistischen Optionen wählen kannst, und du vergisst keine wichtigen Details, die bei einer rein aus dem Gedächtnis getroffenen Entscheidung leicht untergehen.
Wenn du dich für eine Wohnung entschieden hast, melde dich zeitnah beim Vermieter zurück und bestätige dein Interesse verbindlich. Das signalisiert Verlässlichkeit und kann bei mehreren gleichwertigen Bewerbern den entscheidenden Unterschied machen. Solltest du dich gegen eine Wohnung entscheiden, sag ebenfalls kurz und höflich ab, damit der Vermieter die Wohnung zügig an andere Interessenten vergeben kann.
Häufige Fragen
Darf ich bei der Besichtigung Fotos machen?
Das hängt von der Erlaubnis des Vermieters oder der aktuell noch dort wohnenden Person ab. Frage höflich nach, ob Fotos für deine eigenen Notizen in Ordnung sind.
Muss mir der Energieausweis immer gezeigt werden?
Ja, nach § 80 GEG muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.
Was mache ich, wenn ich Schimmel entdecke?
Frage konkret nach der Ursache und ob bereits Maßnahmen dagegen ergriffen wurden. Bei unklaren Antworten solltest du die Wohnung kritisch hinterfragen oder von einer Anmietung absehen.
Wie viele Besichtigungen sind vor einer Entscheidung sinnvoll?
Eine feste Zahl gibt es nicht, mehrere Vergleichsbesichtigungen helfen dir aber, ein Gefühl für den lokalen Markt, für übliche Ausstattungsmerkmale und für den realistischen Zustand vergleichbarer Wohnungen in deiner Wunschregion zu bekommen.
Darf ich zur Besichtigung eine Begleitperson mitbringen?
In der Regel ja. Eine zweite Person sieht oft Details, die man allein übersieht, und kann bei der späteren Entscheidung eine wertvolle zweite Meinung liefern. Frage bei größeren Gruppen vorher kurz beim Vermieter nach.
Was, wenn ich bei der Besichtigung nicht alle Räume sehen kann?
Bitte höflich darum, auch Keller, Dachboden oder Nebenräume zu besichtigen, sofern sie zur Wohnung gehören. Ein seriöser Vermieter sollte dir grundsätzlich alle Bereiche zeigen, die Teil des Mietobjekts sind.
Rechtsgrundlagen und Quellen
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wende dich bei konkreten Fragen an deinen örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.
Foto: Max Vakhtbovych / Pexels
