Ulm ist eine Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern in Baden-Württemberg. Diese Seite fasst zusammen, welche Mietregeln hier aktuell gelten, und verlinkt die offiziellen Quellen von Land und Stadt.
Wie teuer Wohnen im Vergleich ist, zeigt die amtliche Einstufung beim Wohngeld. Ulm hat Mietenstufe IV, das heißt: Das Mietenniveau liegt 5 bis 15 Prozent über dem Durchschnitt im Bundesgebiet.
Mietpreisbremse in Ulm
Die Mietpreisbremse gilt in Ulm, weil die Landesregierung von Baden-Württemberg die Stadt per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Neue Mieten sind damit auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent begrenzt. Ihr Geltungsende ist der 31.12.2026.
Bevor du dich auf die Mietpreisbremse berufst, prüfe die Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB: Neubau mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014, umfassende Modernisierung oder eine bereits höhere Vormiete. Über jede dieser Ausnahmen muss dich der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren. Ob deine Miete passt, kannst du mit dem Mietpreisbremse-Rechner prüfen; alle Details stehen im Ratgeber Mietpreisbremse.
Kappungsgrenze in Ulm
In Ulm gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, darf sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Verordnung gilt bis 31.12.2026.
Neben der Kappungsgrenze zählen Form und Fristen: Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform verlangen und begründen. Du musst zustimmen, hast dafür aber bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit (§ 558b BGB). Rechne nach mit dem Mieterhöhungsrechner oder lies den Ratgeber Mieterhöhung.
Wird deine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer in Ulm frühestens nach 5 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB in Verbindung mit der Landesverordnung). Mehr dazu im Glossar unter Kündigungssperrfrist bei Umwandlung.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel in Ulm
Ulm hat einen qualifizierten Mietspiegel (2025). Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht eine besondere Bedeutung: Es wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der Mietspiegel ist die wichtigste Grundlage, um eine Mieterhöhung oder die Höhe einer neuen Miete unter der Mietpreisbremse zu prüfen. Zum Mietspiegel von Ulm. Wie du ihn liest, erklärt der Ratgeber Mietspiegel verstehen.
Unterstützung beim Wohnen in Ulm
Beim Wohngeld zählt nicht die tatsächliche Miete in voller Höhe, sondern höchstens ein Betrag, der von der Haushaltsgröße und der Mietenstufe abhängt. Ulm ist der Mietenstufe IV zugeordnet. Die folgende Tabelle zeigt die Höchstbeträge.
| Haushalt | Höchstbetrag pro Monat |
|---|---|
| 1 Person | 511 € |
| 2 Personen | 619 € |
| 3 Personen | 737 € |
| 4 Personen | 858 € |
| 5 Personen | 982 € |
| je weitere Person | + 119 € |
Die Heizkostenentlastung nach § 12 Abs. 6 WoGG kommt zu den Höchstbeträgen hinzu. Änderungen ab 2027 sind im Gesetzgebungsverfahren (Regierungsentwurf, BR-Drs. 474/26) und noch nicht beschlossen. Deinen Höchstbetrag zeigt der Wohngeld-Höchstbetragsrechner, alles zum Antrag im Ratgeber Wohngeld für Mieter.
Der Wohnberechtigungsschein öffnet den Zugang zu Wohnungen mit Belegungsbindung. Welche Einkommensgrenze gilt, regeln Bundesrecht und Landesrecht gemeinsam. Zuständig ist die Stadt: Wohngeld bei der Stadt Ulm · Wohnberechtigungsschein in Ulm. Mehr im Ratgeber Wohnberechtigungsschein.
Kommunale Wohnungsgesellschaft in Ulm
Neben privaten Vermietern und Genossenschaften gibt es in Ulm ein kommunales Wohnungsunternehmen. Die Wohnungssuche dort läuft meist über ein eigenes Interessentenformular: UWS Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH.
Wie Wohnungen von Genossenschaften vergeben werden, erklärt der Ratgeber Genossenschaftswohnung mieten.
Mietregeln rund um Ulm
Die Regeln enden an der Stadtgrenze. Wer flexibel ist, vergleicht deshalb auch die Großstädte in der Umgebung.
| Stadt | Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | Mietenstufe |
|---|---|---|---|
| Ulm | gilt | 15 % | IV |
| Reutlingen (58 km) | gilt | 15 % | IV |
| Augsburg (67 km) | gilt | 15 % | V |
| Stuttgart (73 km) | gilt | 15 % | VI |
| Heilbronn (100 km) | gilt | 15 % | IV |
| Pforzheim (109 km) | gilt | 15 % | IV |
Tipps für die Wohnungssuche in Ulm
So gehst du bei der Suche strukturiert vor:
- Richte auf mehreren Portalen Suchaufträge mit sofortiger Benachrichtigung ein.
- Überweise niemals Kaution oder Gebühren, bevor du die Wohnung gesehen und einen Vertrag hast.
- Bewirb dich zusätzlich direkt bei Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Vermietern.
- Prüfe vor der Besichtigung mit dem Mietspiegel, ob die verlangte Miete plausibel ist.
- Bereite Fragen zu Nebenkosten, Heizung und Mängeln vor und notiere die Antworten.
Häufige Fragen
Gilt in Ulm die Mietpreisbremse?
Ja. Ulm ist per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen, die Regelung gilt bis 31.12.2026. Neue Mieten dürfen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wie stark darf die Miete in Ulm steigen?
Bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, und nie über die Vergleichsmiete hinaus.
Welche Mietenstufe hat Ulm beim Wohngeld?
Ulm ist der Mietenstufe IV zugeordnet. Für einen Ein-Personen-Haushalt werden höchstens 511 Euro Miete im Monat berücksichtigt.
Gibt es in Ulm eine städtische Wohnungsgesellschaft?
Ja, UWS Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH. Die Bewerbung läuft in der Regel direkt über deren Website.
Wer bekommt in Ulm einen WBS?
Zuständig ist die Stadtverwaltung Ulm. Ob du berechtigt bist, hängt von Einkommen und Haushaltsgröße nach Landesrecht ab.
Stand der Angaben: 14.10.2026. Einwohnerzahl gerundet nach Wikidata. Rechtslage nach den verlinkten Landesverordnungen, Wohngeld nach WoGG und WoGV.
Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit hilft ein örtlicher Mieterverein oder eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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