Wie die Sperrfrist funktioniert
Immer wieder werden Mietshäuser aufgeteilt und einzeln verkauft. Damit Käufer die Mieter nicht sofort mit Eigenbedarfskündigungen verdrängen, setzt das Gesetz eine Wartezeit. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder die Verwertungskündigung berufen. Die Frist läuft ab der Veräußerung an den Erwerber, maßgeblich ist meist die Eintragung ins Grundbuch, und nicht schon die Aufteilung des Hauses.
Seit einer Gesetzesänderung gilt der Schutz auch, wenn Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird, außer sie gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an. Die Landesregierungen dürfen die Frist in gefährdeten Gebieten per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577a Abs. 2 BGB).
Das solltest du wissen
- Die Sperre schützt nur vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, nicht vor Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder erheblicher Pflichtverletzung.
- Prüfe, ob in deinem Bundesland eine längere Frist per Verordnung gilt.
- Erkundige dich nach dem Datum der Grundbucheintragung, um die Frist zu berechnen.
- Bei einem Verkauf hast du womöglich ein Vorkaufsrecht.
Beispiel aus der Praxis
Die Wohnung von Familie Sommer wird im März in Wohnungseigentum aufgeteilt und im Juni an ein Ehepaar verkauft, das selbst einziehen will. Gilt in ihrem Land die gesetzliche Sperre von drei Jahren, ist eine Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach dem Eigentumsübergang möglich. Bei einer verlängerten Frist von zehn Jahren verlängert sich der Schutz entsprechend.
Verwandte Begriffe
Wer weiterlesen möchte, startet bei Eigenbedarfskündigung, Kündigungsfrist, Mietpreisbremse und Wohnberechtigungsschein. Einen ausführlichen Ratgeber gibt es außerdem unter Kündigungsfrist für Mieter.
Rechtsgrundlage: § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
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