Genossenschaftswohnung: Anteile, Vertrag, Vor- und Nachteile

Kurz gesagt: Für eine Genossenschaftswohnung wirst du Mitglied der Genossenschaft und erwirbst Geschäftsanteile, im Gegenzug erhältst du ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Wohnung. Die Anteile bekommst du bei Austritt grundsätzlich zurück, die Kündigung der Mitgliedschaft ist nur zum Ende eines Geschäftsjahres möglich (§ 65 GenG), und das Guthaben wird in der Regel binnen sechs Monaten ausgezahlt (§ 73 GenG). Die Wartelisten sind oft lang, die Höhe der Anteile regelt jede Satzung selbst.

Wie eine Wohnungsgenossenschaft funktioniert

Eine eingetragene Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von Personen mit dem Ziel, ihren Erwerb oder ihre Wirtschaft sowie soziale oder kulturelle Belange durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern (§ 1 GenG). Bei Wohnungsgenossenschaften besteht der Förderzweck darin, Mitgliedern gutes und sicheres Wohnen zu bieten. Das Bundesbauministerium weist darauf hin, dass Wohnungsgenossenschaften seit weit mehr als 100 Jahren die Wohnungsmärkte in Deutschland prägen und einen wichtigen Beitrag zur Sicherung und Schaffung bezahlbaren Wohnraums leisten.

„Bei Wohnungsgenossenschaften erhalten die Mitglieder mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen ein lebenslanges Nutzungsrecht an einer Genossenschaftswohnung.“
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Genossenschaftliches Wohnen, Stand 10/2026

Du bist als Mitglied also gleichzeitig Mieter und Miteigentümer des Wohnungsunternehmens. Die Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Genossenschaftsgesetz und aus der Satzung der jeweiligen Genossenschaft. Mitglieder haben ein Stimmrecht, meist ausgeübt über eine Vertreterversammlung, und können Mitgliederinitiativen oder Nachbarschaftsprojekte mitgestalten. Die Genossenschaft verfolgt kein Gewinnmaximierungsziel, sondern soll ihre Mitglieder fördern. Das ist der Hauptunterschied zu einem privaten Vermieter. Zur Absicherung der Mitglieder schreibt das Gesetz außerdem eine Pflichtprüfung vor: Einrichtungen, Vermögenslage und Geschäftsführung der Genossenschaft sind mindestens in jedem zweiten Geschäftsjahr zu prüfen, bei einer Bilanzsumme über 2 Millionen Euro in jedem Geschäftsjahr (§ 53 GenG). Du kannst dir den Geschäftsbericht und das Ergebnis der Prüfung zeigen lassen, wenn du die wirtschaftliche Lage einschätzen willst. Als Mitglied hast du dazu Informationsrechte, die die Satzung konkretisiert. Die Grundbegriffe erklärt das Glossar unter Genossenschaftswohnung.

Genossenschaftsanteile: Einlage statt Kaution

Wer einziehen will, muss Mitglied werden und Geschäftsanteile zeichnen. Die Anteile sind eine Kapitaleinlage. Die Satzung legt fest, wie viele Anteile du für die Wohnung brauchst. Nach § 7a GenG kann sie bestimmen, dass sich ein Mitglied mit mehr als einem Geschäftsanteil beteiligen darf, und sie kann sogar eine Pflichtbeteiligung mit mehreren Anteilen vorsehen, die für alle Mitglieder gleich sein muss oder sich nach dem Umfang der Inanspruchnahme von Leistungen richtet. Deshalb verlangen Genossenschaften oft für größere Wohnungen mehr Anteile als für kleine.

Ein verbindlicher Betrag lässt sich nicht nennen, er unterscheidet sich je nach Genossenschaft, Wohnungsgröße und Region erheblich. Lass dir die Satzung und eine Aufstellung der erforderlichen Anteile geben, bevor du dich entscheidest. Beachte: Auch wenn die Anteile wie eine Kaution wirken, sind sie rechtlich etwas anderes. Zusätzlich kann der Nutzungsvertrag eine klassische Mietkaution vorsehen. Frage ausdrücklich nach, welche Sicherheiten verlangt werden. Mehr zur gesetzlichen Kaution erklärt der Ratgeber Mietkaution.

Anteile können Dividende abwerfen, die die Vertreterversammlung beschließt. Sie ist in der Regel gering und nicht garantiert. Rechne daher nicht mit Rendite, sondern mit einem Kapitaleinsatz, den du für die Dauer der Wohnung bindest. Im schlimmsten Fall kann das Eigenkapital der Genossenschaft sinken, und ein Teil der Einlage kann bei einem Austritt fehlen, wenn die Genossenschaft in Schwierigkeiten gerät. Deshalb zeigt die Satzung, ob eine Nachschusspflicht besteht (siehe Abschnitt zum Austritt).

Dauernutzungsvertrag und Mieterschutz

Neben der Mitgliedschaft schließt du einen Nutzungsvertrag über die Wohnung, oft Dauernutzungsvertrag genannt. Rechtlich handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag, die Vorschriften des Mietrechts im BGB gelten deshalb grundsätzlich auch hier. Die Genossenschaft kann wie jeder Vermieter nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Nutzungsentgelt ist die genossenschaftliche Bezeichnung der Miete. Für die Erhöhung gelten grundsätzlich die allgemeinen Regeln, die der Ratgeber Mieterhöhung erklärt.

Der Kernunterschied zum privaten Mietvertrag ist die Verknüpfung mit der Mitgliedschaft. Mit der Mitgliedschaft entsteht das Recht, eine Wohnung zu nutzen. Wie Nutzungsverhältnis und Mitgliedschaft im Einzelnen zusammenhängen, regeln Satzung und Vertrag, lies diese Stellen deshalb besonders genau. Umgekehrt bedeutet das Ende des Nutzungsvertrags, etwa durch deinen Auszug, nicht automatisch, dass du aus der Genossenschaft austrittst. Deine Mitgliedschaft und das Kapital bleiben bestehen, bis du sie kündigst.

Tipp: Fordere vor der Unterschrift Satzung, Nutzungsvertrag, Hausordnung und die aktuelle Nutzungsgebühr schriftlich an und lies sie gemeinsam mit der Anteilsaufstellung. Der Ratgeber Mietvertrag prüfen zeigt, worauf du bei den Klauseln achtest.

Warteliste und Vergabe

Viele Genossenschaften führen Wartelisten. Häufig kannst du dich als Mitglied oder als Interessent vormerken lassen und bekommst Angebote, wenn eine passende Wohnung frei wird. Die Vergabe läuft nach unterschiedlichen Kriterien: Dauer der Mitgliedschaft, Dringlichkeit, Haushaltsgröße, Einkommen oder soziale Aspekte. Einen Anspruch auf eine bestimmte Wohnung gibt es nicht. Wer früh Mitglied wird, kann dennoch Vorteile bei der Vergabe haben, wenn die Genossenschaft das so regelt.

Plane deshalb zeitlich großzügig. In Städten mit knappem Wohnungsmarkt kann die Wartezeit lang sein. Bewirb dich bei mehreren Genossenschaften gleichzeitig, wenn die Satzungen das zulassen, und halte deine Kontaktdaten aktuell. Manche Genossenschaften fordern, dass du dich regelmäßig meldest, damit dein Eintrag bestehen bleibt. Frage nach, welche Wohnungstypen im Bestand häufig frei werden.

Ist die Wohnung öffentlich gefördert, brauchst du zusätzlich einen Wohnberechtigungsschein, den der Vermieter vor der Überlassung verlangen muss (§ 27 Abs. 1 WoFG). Mehr dazu im Ratgeber Wohnberechtigungsschein.

Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile	Nachteile
Lebenslanges Nutzungsrecht, solange du Mitglied bleibst und die Pflichten erfüllst	Kapital in Form von Geschäftsanteilen ist gebunden
Mietrechtlicher Kündigungsschutz wie bei anderen Wohnraummietverhältnissen (§ 573 BGB)	Lange Wartezeiten, keine Garantie für eine bestimmte Wohnung
Anteile werden bei Austritt grundsätzlich zurückgezahlt (§ 73 GenG)	Pflichtanteile für größere Wohnungen können hoch sein (§ 7a GenG)
Mitsprache über Vertreterversammlung und Gremien	Kündigung der Mitgliedschaft nur zum Geschäftsjahresende (§ 65 GenG)
Förderzweck statt Gewinnmaximierung	Nachschusspflicht je nach Satzung möglich

Ob die Nutzungsgebühren günstiger sind als am freien Markt, hängt vom Einzelfall ab. Viele Genossenschaften sind preisbewusst, eine Garantie ist das aber nicht. Vergleiche daher die Warmmiete mit dem örtlichen Mietspiegel, den das Glossar unter Mietspiegel erklärt.

Anteile finanzieren: Jobcenter und KfW

Wenn dir das Geld für die Anteile fehlt, gibt es zwei Wege. Beziehst du Grundsicherungsgeld, können Aufwendungen für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen bei vorheriger Zusicherung des am Ort der neuen Unterkunft zuständigen kommunalen Trägers als Bedarf anerkannt werden, sie sollen als Darlehen erbracht werden (§ 22 Abs. 6 SGB II). Die Zusicherung musst du vor dem Abschluss der Verträge einholen. Sie soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und ohne Zusicherung in angemessener Zeit keine Unterkunft zu finden ist.

Zweitens beschreibt das Bundesbauministerium ein Förderprogramm von Bund und KfW zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen, das am 4. Oktober 2022 startete. Es handelt sich um eine Kreditförderung, bei der der Zinssatz in der ersten Zinsbindungsfrist aus Bundesmitteln verbilligt wird und ein Tilgungszuschuss von 15 Prozent vorgesehen ist. Voraussetzung ist, dass die Anteile für die Selbstnutzung der Genossenschaftswohnung erforderlich sind und die Wohnung selbst genutzt wird. Den Kredit beantragst du vor Beginn des Vorhabens bei einem Finanzierungsinstitut deiner Wahl. Ob das Programm aktuell geöffnet ist und zu welchen Konditionen, klärst du vor der Entscheidung bei der KfW, denn Programme werden angepasst oder beendet.

Achtung: Nimm keinen Kredit auf, ohne die Rückzahlung genau zu rechnen. Die Anteile bekommst du zwar zurück, aber erst nach dem Austritt und in der Regel mit Verzögerung. Bis dahin laufen die Raten weiter.

Austritt und Auszahlung der Anteile

Jedes Mitglied hat das Recht, seine Mitgliedschaft durch Kündigung zu beenden. Nach § 65 Abs. 2 GenG kann die Kündigung nur zum Schluss eines Geschäftsjahres und mindestens drei Monate vor dessen Ablauf in Textform erklärt werden, die Satzung kann die Schriftform vorschreiben. Sie kann außerdem eine längere Kündigungsfrist bestimmen, höchstens aber fünf Jahre. Bei Fristen von mehr als zwei Jahren gibt es eine Ausnahme: Wer mindestens ein volles Geschäftsjahr dabei ist, kann die Mitgliedschaft vorzeitig beenden, wenn ihm das Verbleiben aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 65 Abs. 3 GenG).

Schritt	Regel nach dem Genossenschaftsgesetz
Kündigung der Mitgliedschaft	Nur zum Schluss eines Geschäftsjahres, mindestens drei Monate vorher (§ 65 Abs. 2 GenG)
Längere Satzungsfrist	Höchstens fünf Jahre, mit Härtefallausnahme (§ 65 Abs. 2 und 3 GenG)
Auszahlung des Geschäftsguthabens	Binnen sechs Monaten nach Ende der Mitgliedschaft, sofern die Satzung nichts anderes regelt (§ 73 Abs. 2 und 4 GenG)
Anspruch auf Rücklagen	Grundsätzlich nicht (§ 73 Abs. 2 GenG)

Nach § 73 GenG erfolgt nach Beendigung der Mitgliedschaft eine Auseinandersetzung mit dem ausgeschiedenen Mitglied. Das Geschäftsguthaben ist binnen sechs Monaten nach Beendigung der Mitgliedschaft auszuzahlen. Auf Rücklagen und sonstiges Vermögen hast du keinen Anspruch, außer die Satzung räumt dir bei voll eingezahltem Anteil einen Anteil an einer Ergebnisrücklage ein. Reicht das Vermögen der Genossenschaft nicht zur Deckung der Schulden aus, kann das ausgeschiedene Mitglied den auf ihn entfallenden Anteil am Fehlbetrag zahlen müssen, soweit es im Insolvenzverfahren Nachschüsse hätte leisten müssen. Die Satzung kann die Auszahlungsfrist abweichend regeln, eine Regelung, nach der ausschließlich der Vorstand über Voraussetzungen oder Zeitpunkt entscheidet, ist unwirksam (§ 73 Abs. 4 GenG).

Wenn du das Nutzungsverhältnis beenden willst, gelten die Fristen des Mietrechts, die der Ratgeber Kündigungsfrist für Mieter erklärt. Kündige die Wohnung und die Mitgliedschaft getrennt und achte auf die Termine, damit keine doppelten Kosten entstehen.

So findest du die passende Genossenschaft

Sieh dir Bestand, Lage und Altersstruktur der Wohnungen an und prüfe, ob die Wohnungstypen zu deinem Bedarf passen.
Lass dir Satzung, Anteilsberechnung und Nutzungsvertragsmuster schicken.
Frage, wie lange die Wartezeit typischerweise dauert und nach welchen Kriterien vergeben wird.
Prüfe, ob eine zusätzliche Kaution fällig wird und wie sie angelegt wird.
Erkundige dich nach geplanten Modernisierungen und deren Auswirkungen auf das Nutzungsentgelt.
Vergleiche die Nutzungsgebühr mit dem örtlichen Mietspiegel.
Frage nach Angeboten für Familien, Senioren oder Alleinstehende.

Allgemeine Strategien für die Suche findest du bei den Tipps zur Wohnungssuche. Wenn du dich entschieden hast, stelle Antrag auf Mitgliedschaft und Wohnungsvormerkung und bewahre alle Bestätigungen auf. Gerade bei Wartelisten helfen Nachweise, wann du dich gemeldet hast.

Häufige Fragen

Wie viele Genossenschaftsanteile brauche ich?

Das legt die Satzung der Genossenschaft fest. Nach § 7a GenG kann sie eine Pflichtbeteiligung mit mehreren Anteilen vorsehen. Die Zahl hängt oft von der Wohnungsgröße ab.

Bekomme ich meine Anteile zurück?

Ja, grundsätzlich wird das Geschäftsguthaben nach Ende der Mitgliedschaft binnen sechs Monaten ausgezahlt (§ 73 Abs. 2 GenG). Die Satzung kann die Frist abweichend regeln. Auf Rücklagen besteht kein Anspruch.

Kann die Genossenschaft mir die Wohnung kündigen?

Wie jeder Vermieter nur bei berechtigtem Interesse (§ 573 BGB). Die Mitgliedschaft bietet keinen darüber hinausgehenden gesetzlichen Schutz, aber die Satzung kann zusätzliche Regelungen enthalten.

Zahlt das Jobcenter die Genossenschaftsanteile?

Unter Umständen als Darlehen, wenn das Jobcenter vor dem Vertragsabschluss zugesichert hat (§ 22 Abs. 6 SGB II). Ohne vorherige Zusicherung gibt es in der Regel nichts.

Wie lange dauert es, eine Genossenschaftswohnung zu bekommen?

Das hängt von der Stadt und der Genossenschaft ab. In angespannten Märkten sind lange Wartezeiten üblich. Melde dich früh und bei mehreren Genossenschaften an.

Kann ich die Mitgliedschaft jederzeit kündigen?

Nein, die Kündigung ist nur zum Schluss eines Geschäftsjahres möglich, mit mindestens drei Monaten Frist (§ 65 Abs. 2 GenG). Die Satzung kann längere Fristen bis zu fünf Jahren vorsehen.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Satzung und Nutzungsvertrag der jeweiligen Genossenschaft. Bei Streit wende dich an einen Mieterverein, den Prüfungsverband der Genossenschaft oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht.

Foto: Abdullah Baskaya / Pexels

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