Mieterhöhung: Wann sie zulässig ist und wie du sie prüfst

Kurz gesagt: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB zulässig, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, die Kappungsgrenze eingehalten wird und der Vermieter sein Verlangen formal richtig begründet, zum Beispiel mit dem Mietspiegel. Du hast danach eine Überlegungsfrist und kannst die Erhöhung in Ruhe prüfen, bevor du zustimmst.

Was wurde aktualisiert · 14.10.2026Neu: In welchen Großstädten die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt (51 von 78) und der Mieterhöhungsrechner, der die Grenze deiner Stadt automatisch berücksichtigt.

Quelle: § 558 BGB
Quelle: Kappungsgrenzenverordnungen der Länder, verlinkt auf den Stadtseiten

Überblick: Die wichtigsten Wege zur Mieterhöhung

Vermieter können die Miete für eine laufende Mietwohnung nicht beliebig erhöhen. Das Gesetz kennt im Wesentlichen drei Wege: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB sowie vertraglich von vornherein vereinbarte Erhöhungen in Form einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB). Für jeden Weg gelten eigene Voraussetzungen, Fristen und Formvorschriften. Erhält der Vermieter diese nicht ein, ist die Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam.

Wichtig zu wissen: Eine Mieterhöhung wird nicht automatisch wirksam. Bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete brauchst du als Mieter oder Mieterin in der Regel eine ausdrückliche Zustimmung, damit die neue Miete gilt. Bei der Modernisierungsumlage und bei Staffel oder Indexmiete tritt die Erhöhung dagegen kraft Gesetz beziehungsweise Vertrag ein, ohne dass du zustimmen musst. Deshalb lohnt es sich, den jeweiligen Typ der Mieterhöhung genau zu erkennen, bevor du reagierst.

Tipp: Lies zuerst deinen Mietvertrag. Steht dort bereits eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, gelten andere Regeln als bei der klassischen Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Mehr dazu erfährst du im Ratgeber zu Staffelmiete und Indexmiete.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der häufigste Fall ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der Zeitraum, aus dem Vergleichsmieten herangezogen werden dürfen, richtet sich nach § 558 Abs. 2 BGB.

Voraussetzung ist außerdem, dass die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert war. Das Erhöhungsverlangen selbst kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder dem Beginn des Mietverhältnisses gestellt werden. Diese zeitlichen Grenzen sollen verhindern, dass Vermieter die Miete in zu kurzen Abständen anheben.

Eine reine Behauptung des Vermieters, die Vergleichsmiete sei gestiegen, reicht nicht aus. Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden, üblicherweise mit einem Mietspiegel, einem Gutachten, durch Vergleichswohnungen oder durch eine Mietdatenbank. Fehlt eine nachvollziehbare Begründung, ist das Verlangen formell unwirksam und du musst nicht zustimmen.

Kappungsgrenze: Wie stark die Miete steigen darf

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt als deine aktuelle Miete, darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht beliebig anheben. § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung bestimmt wurden, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese Grenze wird als Kappungsgrenze bezeichnet und ist unabhängig von der Frage zu prüfen, ob die neue Miete unterhalb der Vergleichsmiete bleibt.

Prüfschritt	Was gilt	Rechtsgrundlage
Sperrfrist seit letzter Erhöhung	Mindestens 15 Monate unveränderte Miete zum Wirksamkeitszeitpunkt	§ 558 Abs. 1 BGB
Zeitpunkt des Verlangens	Frühestens 12 Monate nach letzter Erhöhung oder Mietbeginn	§ 558 Abs. 1 BGB
Obergrenze der Erhöhung	Ziel ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete, nie mehr	§ 558 Abs. 1 BGB
Kappungsgrenze allgemein	Maximal 20 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren	§ 558 Abs. 3 BGB
Kappungsgrenze angespannter Markt	Maximal 15 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren, je nach Landesverordnung	§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB
Begründungspflicht	Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank erforderlich	§ 558a BGB

Formale Anforderungen an das Erhöhungsverlangen

Damit ein Erhöhungsverlangen wirksam ist, muss es in Textform erfolgen, also schriftlich oder per E-Mail mit erkennbarem Absender, und dem Mieter oder der Mieterin tatsächlich zugehen. Es muss außerdem erkennen lassen, um wie viel die Miete steigen soll und woraus sich diese Erhöhung ergibt. Fehlt die Begründung ganz oder ist sie offensichtlich unzureichend, kann das Verlangen unwirksam sein. Kleinere formale Mängel führen allerdings nicht automatisch zur Unwirksamkeit, wenn die Begründung im Kern nachvollziehbar bleibt.

Bezieht sich der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel, gilt eine erleichterte Begründungspflicht, weil dieser Mietspiegel bereits als Beweismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt ist. Existiert für deine Stadt kein Mietspiegel, muss der Vermieter auf andere zulässige Begründungsmittel zurückgreifen.

Achtung: Prüfe immer, ob sich das Erhöhungsverlangen ausschließlich auf die Nettokaltmiete bezieht. Betriebskosten und Heizkosten werden über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet und dürfen nicht in eine Mieterhöhung nach § 558 BGB einfließen.

Zustimmungsfrist und was passiert, wenn du nicht reagierst

Nach Zugang eines formal korrekten Erhöhungsverlangens hast du bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Diese Überlegungsfrist ergibt sich aus § 558b BGB. Stimmst du innerhalb dieser Frist nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, muss diese Klage aber innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben. Reagierst du gar nicht, wird die Miete nicht automatisch erhöht, der Vermieter muss also aktiv gerichtlich vorgehen.

Wenn du der Meinung bist, dass die verlangte Erhöhung zu hoch oder formal fehlerhaft ist, kannst du teilweise zustimmen, also nur bis zu dem Betrag, den du für berechtigt hältst, oder ganz widersprechen. Eine ausführliche Prüfung, am besten mit Unterstützung eines Mietervereins, lohnt sich vor allem bei größeren Erhöhungsbeträgen.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, etwa energetische Sanierungen, kann er die jährliche Miete nach § 559 BGB um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Diese sogenannte Modernisierungsumlage ist von der Erhöhung auf die Vergleichsmiete zu unterscheiden, weil sie nicht an die Kappungsgrenze des § 558 BGB gebunden ist, dafür aber eigenen Kappungsregeln in § 559 Abs. 3a BGB unterliegt, die eine monatliche Erhöhung innerhalb von sechs Jahren begrenzen. Reine Erhaltungsmaßnahmen, die nur den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen, dürfen nicht umgelegt werden, nur der tatsächlich modernisierende Anteil der Kosten ist umlagefähig.

Der Vermieter muss eine Modernisierungsankündigung mit ausreichendem Vorlauf zustellen und die zu erwartende Mieterhöhung darin dem Grunde nach erläutern. Nach Abschluss der Arbeiten folgt die eigentliche Mieterhöhungserklärung mit Kostenaufstellung.

Sonderfälle: Staffelmiete, Indexmiete, Mietpreisbremse

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a BGB vereinbart, steigt die Miete automatisch zu den im Vertrag festgelegten Zeitpunkten und Beträgen, eine separate Zustimmung ist nicht nötig. Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB richtet sich die Miete nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen ist eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete während der Laufzeit der Staffel beziehungsweise während der Geltung der Indexklausel grundsätzlich ausgeschlossen. Details dazu findest du im Ratgeber Staffelmiete oder Indexmiete.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann zusätzlich die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB relevant werden, allerdings betrifft diese in erster Linie die Miethöhe bei Neuvermietung, nicht die Erhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses.

Die Rolle des Mietspiegels im Detail

Viele größere Städte und Gemeinden erstellen einen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete für unterschiedliche Wohnungstypen, Baujahre, Lagen und Ausstattungsmerkmale abbildet. Man unterscheidet den einfachen Mietspiegel, der von Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt wird, und den qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wurde. Beruft sich der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel, wird nach § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Diese Vermutung kannst du im Streitfall zwar widerlegen, die Beweislast liegt dann aber bei dir.

Existiert für deine Stadt kein Mietspiegel oder ist er veraltet, kann der Vermieter das Erhöhungsverlangen auch mit einem Sachverständigengutachten, mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder mit Auszügen aus einer Mietdatenbank begründen. Wichtig ist in jedem Fall, dass die herangezogenen Vergleichswerte tatsächlich zu deiner Wohnung passen, also insbesondere zu Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Lage.

So formulierst du deinen Widerspruch oder deine Zustimmung

Kommst du nach Prüfung zu dem Ergebnis, dass die Mieterhöhung ganz oder teilweise berechtigt ist, kannst du formlos in Textform zustimmen. Hältst du sie für überhöht oder formal fehlerhaft, solltest du schriftlich reagieren und klar benennen, in welchem Umfang du zustimmst und welchen Teil du für unberechtigt hältst. Eine Musterformulierung könnte lauten: „Der geforderten Mieterhöhung stimme ich nicht zu, da die Begründung nach § 558a BGB aus meiner Sicht nicht ausreicht beziehungsweise die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB überschritten wird.“ Reagiere innerhalb der Überlegungsfrist, auch wenn du nur teilweise widersprichst, damit deine Position dokumentiert ist.

Formuliere deine Antwort schriftlich und schicke sie nachweisbar, etwa per Einwurf-Einschreiben.
Benenne konkret, welchem Teil der Erhöhung du zustimmst und welchem nicht.
Verweise auf die Vorschrift, die aus deiner Sicht verletzt ist, etwa Begründungspflicht oder Kappungsgrenze.
Bitte bei Bedarf um Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen, etwa den vollständigen Mietspiegel.

So prüfst du eine Mieterhöhung Schritt für Schritt

Prüfe, welcher Erhöhungstyp vorliegt: Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffel oder Index.
Kontrolliere die Form: Textform, erkennbarer Absender, nachvollziehbare Begründung.
Kontrolliere die Fristen: 15 Monate seit letzter Erhöhung, 12 Monate seit Verlangen möglich.
Rechne die Kappungsgrenze nach: 20 Prozent, in angespannten Gebieten 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Vergleiche die geforderte Miete mit dem örtlichen Mietspiegel, falls vorhanden.
Notiere dir die Zustimmungsfrist bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
Hole bei Unsicherheit Rat bei einem Mieterverein oder einer Fachanwaltskanzlei für Mietrecht ein.

Tipp: Bewahre das Erhöhungsverlangen, deinen Mietvertrag und alle bisherigen Erhöhungsschreiben zusammen auf. So kannst du bei jeder neuen Erhöhung schnell nachvollziehen, wann die Miete zuletzt und um wie viel geändert wurde. Eine geprüfte, vollständige Unterlagenmappe hilft auch bei künftigen Bewerbungen.

Kappungsgrenze in deiner Stadt

Ob für dich 20 oder 15 Prozent gelten, hängt von einer Verordnung deines Landes ab. Das Gesetz formuliert die Voraussetzung so:

„Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.“
§ 558 Abs. 3 BGB, Gesetze im Internet, Stand 10/2026

Stand 14.10.2026 gilt die abgesenkte Grenze in 51 von 78 Großstädten. Welche das sind, zeigt die Städteübersicht; mit dem Mieterhöhungsrechner prüfst du dein Erhöhungsverlangen direkt.

Häufige Fragen

Muss ich einer Mieterhöhung nach § 558 BGB immer zustimmen?

Nein. Du musst nur zustimmen, wenn das Verlangen formal korrekt begründet ist und sich innerhalb der gesetzlichen Grenzen, insbesondere der Kappungsgrenze, bewegt. Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter notfalls auf Zustimmung klagen.

Wie lange habe ich Zeit, um auf eine Mieterhöhung zu reagieren?

Du hast bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit für deine Entscheidung. Das ergibt sich aus § 558b BGB.

Was ist der Unterschied zwischen der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze, bis zu der eine Erhöhung nach § 558 BGB überhaupt verlangt werden kann. Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren maximal steigen darf, selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt.

Darf der Vermieter die Miete wegen gestiegener Nebenkosten einfach erhöhen?

Nein. Betriebs- und Heizkosten werden über die jährliche Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB abgerechnet, nicht über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Eine Vermischung beider Vorgänge ist unzulässig.

Kann eine Modernisierungsumlage zusätzlich zur Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangt werden?

Ja, beide Erhöhungswege können grundsätzlich nebeneinander bestehen, sie folgen aber unterschiedlichen Voraussetzungen und Kappungsregeln nach § 558 BGB beziehungsweise § 559 BGB.

Was passiert, wenn ich die Erhöhung für zu hoch halte?

Du kannst der Erhöhung teilweise, bis zu dem aus deiner Sicht berechtigten Betrag, zustimmen oder vollständig widersprechen. Im Streitfall entscheidet im Zweifel ein Gericht über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu deiner Mieterhöhung wende dich an einen örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei für Mietrecht.

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