Eigenbedarfskündigung: Wann sie wirksam ist und was du tun kannst

Wann Eigenbedarf wirksam geltend gemacht werden kann

Eine Vermieterkündigung ist in Deutschland nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Eigenbedarf ist der häufigste Grund, den das Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich nennt: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Mehr als ein Wunsch ist dafür nötig. Der Nutzungswunsch muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhen, und er darf nicht als Vorwand dienen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die Wohnung teurer neu zu vermieten. Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung schließt § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich aus.

Wer als Familienangehöriger gilt, ergibt sich nicht aus einer festen Liste. Anerkannt sind in der Praxis vor allem Kinder, Eltern, Enkel und Geschwister des Vermieters. Bei entfernteren Verwandten kommt es auf die Nähe der persönlichen Beziehung im Einzelfall an. Zu den Angehörigen des Haushalts gehören Personen, die dauerhaft mit dem Vermieter zusammenleben oder von ihm versorgt werden, etwa eine Pflegekraft. Erforderlich ist außerdem, dass die Person die Wohnung tatsächlich als Wohnung nutzen will. Wird sie dagegen für berufliche Zwecke gebraucht, handelt es sich um eine andere Kündigungsform, die der Bundesgerichtshof gesondert behandelt hat.

Ein Eigenbedarf kann auch bei mehreren Vermietern vorliegen, etwa bei einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich eine solche Gesellschaft auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann (Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15, auf das die Pressemitteilung Nr. 60/2018 des Gerichts verweist). Gerade bei Personengesellschaften gilt aber oft die Sperrfrist, auf die wir weiter unten eingehen.

Ob die Wohnung nach dem Auszug tatsächlich so genutzt wird, wie in der Kündigung beschrieben, prüft das Gericht im Streitfall sehr genau. Bis dahin gilt für dich als Mieter: Eine Eigenbedarfskündigung ist erst einmal eine Behauptung des Vermieters, die er im Streit beweisen muss. Eine Übersicht der Begriffe findest du im Glossar unter Eigenbedarfskündigung.

Form und Begründung der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Eine E-Mail, eine Nachricht per Messenger oder ein Fax genügen nicht, erforderlich ist ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters. Gibt es mehrere Vermieter, müssen grundsätzlich alle unterschreiben oder jemand muss mit nachweisbarer Vollmacht für sie handeln. Wohnen mehrere Mieter in der Wohnung, muss die Kündigung allen Mietern zugehen. Fehlt es an der Form, ist die Kündigung unwirksam.

Inhaltlich muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie erst nachträglich entstanden sind. Das Schreiben muss deshalb erkennen lassen, welche Person einziehen will und warum gerade diese Wohnung gebraucht wird. Ein einziger Satz wie „Ich benötige die Wohnung für mich“ reicht nicht aus. Ausreichend ist dagegen eine nachvollziehbare Darstellung, etwa dass die Tochter nach dem Studium in der Stadt arbeitet und dort erstmals eine eigene Wohnung braucht.

Der Vermieter soll dich in der Kündigung außerdem auf dein Widerspruchsrecht, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Das ist eine Soll-Vorschrift, deren Verletzung die Kündigung nicht unwirksam macht. Sie hat aber Folgen für die Widerspruchsfrist, wie du im Abschnitt zur Sozialklausel siehst. Hast du Zweifel an der Form, schau dir auch die allgemeinen Hinweise im Ratgeber Mietvertrag prüfen an, dort wird erklärt, welche Klauseln zu deinen Gunsten gesetzlich vorgegeben sind.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Für den Vermieter gelten längere Fristen als für dich. Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, das sind drei Monate. Die Frist verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam. Welche Frist für dich als Mieter gilt, beschreibt der Ratgeber Kündigungsfrist als Mieter.

Für den Fristbeginn zählt der Zugang des Schreibens, nicht das Datum auf dem Brief. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats bei dir ein, läuft die Frist ab diesem Monat. Bei einem Zugang am vierten Werktag verschiebt sich das Ende um einen Monat. Hebe den Umschlag mit Poststempel auf, falls der Zugang später strittig wird.

Wann die Kündigung unwirksam ist

Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern vor Gericht, weil sie formale oder inhaltliche Fehler enthalten. Typische Gründe für eine Unwirksamkeit sind eine fehlende Unterschrift, eine nur pauschale Begründung, ein offensichtlich überhöhter Bedarf oder die Missachtung der Sperrfrist. Auch ein rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf führt zur Unwirksamkeit. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter eine deutlich überdimensionierte Wohnung für den Einzug einer einzelnen Person beansprucht oder wenn er bereits eine passende Wohnung in seinem Bestand frei hat.

Diese zweite Konstellation hat der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung zur Anbietpflicht aufgegriffen: Steht dem Vermieter in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare freie Wohnung zur Verfügung, muss er sie dir als Alternative anbieten. Tut er das nicht, kann die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein. Prüfe daher, ob Wohnungen im Haus leer stehen oder bald frei werden.

Wichtig ist außerdem der Zeitpunkt. Der Eigenbedarf muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Fällt er davor weg, etwa weil das Kind den Berufswunsch ändert, muss der Vermieter dich darauf hinweisen und dir die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Tut er das nicht, drohen ihm Schadensersatzansprüche.

Sperrfrist nach Umwandlung und Verkauf

Ist an der vermieteten Wohnung erst nach deinem Einzug Wohnungseigentum begründet und die Eigentumswohnung dann verkauft worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Die Sperre gilt auch für die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nicht aber für Kündigungen wegen Zahlungsverzugs oder erheblicher Pflichtverletzungen. Der Käufer tritt dabei in den bestehenden Mietvertrag ein, es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist deutlich länger sein: Nach § 577a Abs. 2 BGB beträgt sie bis zu zehn Jahre, wenn die Landesregierung das Gebiet per Rechtsverordnung entsprechend bestimmt hat. Ob deine Gemeinde dazugehört, erfährst du bei deinem Mieterverein oder in der Landesverordnung deines Bundeslandes. Einen Überblick über die Mietregeln großer Städte findest du unter Städte im Vergleich.

Die Sperrfrist wurde durch Absatz 1a auf bestimmte Erwerbsformen ausgedehnt. Wird vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft, gilt die Sperre entsprechend. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Erwerber eine Umwandlung in Wohnungseigentum plant (BGH, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 104/17). Ausgenommen sind Fälle, in denen die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder in denen das Wohnungseigentum schon vor deinem Einzug begründet war.

Widerspruch nach der Sozialklausel

Selbst eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedeutet nicht automatisch, dass du ausziehen musst. Nach § 574 Abs. 1 BGB kannst du der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für dich, deine Familie oder einen anderen Angehörigen deines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt nach § 574 Abs. 2 BGB auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das Gesetz nennt diese Regel die Sozialklausel.

Typische Härtegründe sind schwere Erkrankungen, hohes Alter in Verbindung mit gesundheitlichen Risiken eines Umzugs, bevorstehende Prüfungen, eine Schwangerschaft, Pflegeverhältnisse oder der Schulabschluss eines Kindes. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Urteilen vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) klargestellt, dass sich keine allgemeinen Fallgruppen bilden lassen, in denen etwa ein bestimmtes Alter oder eine lange Mietdauer stets den Ausschlag geben. Beides rechtfertigt ohne weitere Feststellungen zu den Folgen eines erzwungenen Umzugs grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte. Machst du dagegen substantiiert schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, müssen die Gerichte der Sache nachgehen. Ein Sachverständigengutachten ist nach der Pressemitteilung Nr. 68/2019 regelmäßig von Amts wegen einzuholen, wenn du die zu erwartende Verschlechterung deines Gesundheitszustandes durch ein ärztliches Attest belegt hast. Schon im März 2017 hatte der Senat betont, dass sich die Folgen eines Umzugs deutlich von den typischen Unannehmlichkeiten eines Wohnungswechsels abheben müssen (VIII ZR 270/15).

Formal musst du den Widerspruch in Textform erklären, und zwar spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 574b Abs. 1 und 2 BGB). Der Vermieter kann die Fortsetzung bei verspätetem Widerspruch ablehnen. Hat er dich in der Kündigung nicht auf das Widerspruchsrecht samt Form und Frist hingewiesen, kannst du den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Auf Verlangen des Vermieters sollst du die Gründe unverzüglich nennen.

Setzt sich dein Widerspruch durch, wird das Mietverhältnis so lange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 BGB). Kommt keine Einigung zustande, bestimmt das Gericht per Urteil die Dauer und die Bedingungen, bei ungewissem Ende auch auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 BGB). Eine Fortsetzung kann mit einer angemessenen Änderung der Bedingungen verbunden sein, etwa einer höheren Miete. Wichtig ist, dass im Streit nur die Gründe berücksichtigt werden, die der Vermieter im Kündigungsschreiben genannt hat (§ 574 Abs. 3 BGB).

Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Zieht der Vermieter nach deinem Auszug nicht selbst ein und vermietet die Wohnung stattdessen weiter oder verkauft sie, steht der Verdacht im Raum, dass der Bedarf nur vorgeschoben war. Dann kann sich der Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Anspruchsgrundlage ist die schuldhafte Verletzung des Mietvertrags (§ 280 Abs. 1 BGB), weil er durch die unberechtigte Kündigung seine Rücksichtnahmepflicht verletzt hat. Ersatzfähig sind je nach Fall die Umzugskosten, doppelte Mietzahlungen, Maklerkosten, Renovierungs- und Einrichtungskosten für die neue Wohnung sowie die Mehrkosten einer teureren Ersatzwohnung für einen begrenzten Zeitraum. Auch die Kosten eines Rechtsstreits über die Kündigung können dazugehören.

Im Prozess hilft dir eine Beweiserleichterung. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 29. März 2017 (VIII ZR 44/16) bekräftigt, wie genau Gerichte die Behauptungen des Vermieters und das Ergebnis einer Beweisaufnahme prüfen müssen, wenn der geltend gemachte Bedarf nach dem Auszug nicht verwirklicht wird. Aus der Pressemitteilung Nr. 42/2017 ergibt sich die Kernaussage:

„Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist.“

Bundesgerichtshof, Pressestelle, Pressemitteilung Nr. 42/2017 zum Urteil VIII ZR 44/16, Stand 03/2017

Das bedeutet in der Praxis: Der Vermieter trägt in diesem Fall eine sekundäre Darlegungslast. Er muss substantiiert und plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich weggefallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, wird seine Pflichtverletzung, also das Vortäuschen des Bedarfs, als unstreitig behandelt. Du musst nicht beweisen, was im Kopf des Vermieters vorging, sondern kannst dich auf die äußeren Umstände stützen.

Der Schadensersatzanspruch verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem du von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hast. Sammle deshalb frühzeitig Belege: Fotos vom Klingelschild, Inserate der Wohnung, Aussagen von Nachbarn und deine Kostenbelege für den Umzug.

Was du nach der Kündigung tun solltest

• Prüfe, ob das Schreiben unterschrieben ist, an alle Mieter adressiert wurde und den Eigenbedarf konkret begründet.
• Notiere den Tag des Zugangs und berechne die Kündigungsfrist nach § 573c BGB.
• Kläre, ob die Wohnung nach deinem Einzug umgewandelt und verkauft wurde, und frage nach dem Datum des Eigentumsübergangs.
• Prüfe, ob im Haus vergleichbare Wohnungen leer stehen, die der Vermieter dir hätte anbieten müssen.
• Sammle Härtegründe und besorge bei Krankheit ein ärztliches Attest.
• Erkläre einen Widerspruch in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses.
• Beginne frühzeitig mit der Wohnungssuche und dokumentiere alle Bemühungen, auch Absagen. Tipps findest du bei Wohnungssuche Tipps.
• Hole Rat bei einem Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht ein, bevor du eine Aufhebungsvereinbarung unterschreibst.

Verhandeln kann sich lohnen. Manche Vermieter sind bereit, den Auszug mit einer Umzugspauschale, einer verlängerten Frist oder einer Hilfe bei der Wohnungssuche zu erleichtern. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen und klar regeln, was passiert, wenn der Eigenbedarf später nicht verwirklicht wird. Lass dir den Schadensersatzanspruch in diesem Fall nicht pauschal abkaufen.

Räumungsklage und Räumungsfrist

Ziehst du zum Ende der Kündigungsfrist nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Er darf dich nicht selbst aus der Wohnung setzen, das Schloss auswechseln oder deine Sachen entfernen, das wäre verbotene Eigenmacht. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung, den Eigenbedarf und deine Härtegründe. Verlierst du den Prozess, kann das Gericht dir auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, die Frist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen (§ 721 ZPO).

Bis zum Auszug schuldest du weiter die Miete oder eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a BGB). Behalte deshalb die Zahlung bei, auch wenn du die Kündigung für unberechtigt hältst, sonst riskierst du eine zusätzliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Wie viel Miete du dir bei einem Umzug leisten kannst, hilft dir der Warmmietenrechner abzuschätzen. Ausführlicher zur Kündigung durch den Vermieter insgesamt informiert der Ratgeber Kündigung durch den Vermieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen und Quellen

• § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 568 BGB, Form und Inhalt der Kündigung
• § 574 BGB, Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 574a BGB, Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
• § 574b BGB, Form und Frist des Widerspruchs
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 280 BGB, Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
• § 195 BGB, Regelmäßige Verjährungsfrist
• § 721 ZPO, Räumungsfrist
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 42/2017 (VIII ZR 44/16), vorgetäuschter Eigenbedarf
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 68/2019 (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17), Härtefallklausel
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 60/2018 (VIII ZR 104/17), Sperrfrist bei Personengesellschaften
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 36/2017 (VIII ZR 270/15), Prüfung von Härtegründen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer konkreten Kündigung wende dich an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht, bevor du Fristen verstreichen lässt.

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