Kündigung durch den Vermieter: Gründe und Fristen

Kurz gesagt: Dein Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung oder die Verhinderung einer angemessenen Verwertung (§ 573 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe nennen (§ 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB). Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c BGB). Gegen eine ordentliche Kündigung kannst du nach der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB), und selbst nach einem Räumungsurteil kann das Gericht dir eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr einräumen (§ 721 ZPO).

Der Grundsatz: Kündigung nur mit berechtigtem Interesse

Das deutsche Mietrecht schützt den Bestand deiner Wohnung. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Dein Vermieter darf dich also nicht kündigen, nur weil er die Wohnung teurer vermieten möchte. Dieser Schutz gilt zwingend: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB).

Welche Gründe ein berechtigtes Interesse ergeben, nennt § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft mit dem Wort „insbesondere“. Das sind erstens eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, zweitens der Bedarf des Vermieters an der Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts und drittens eine ansonsten verhinderte angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, durch die der Vermieter erhebliche Nachteile erleiden würde. Andere Gründe sind denkbar, müssen aber ein ähnliches Gewicht haben.

Wichtig ist außerdem: Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Ein Vermieter kann also nicht im Prozess neue Gründe nachschieben, die bereits bei der Kündigung vorlagen.

Die wichtigsten Kündigungsgründe

Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Gründe und die gesetzlichen Hürden, die der Vermieter nehmen muss.

Grund	Rechtsgrundlage	Worauf es ankommt
Schuldhafte Pflichtverletzung, zum Beispiel Mietrückstand oder erhebliche Störung	§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Die Verletzung muss schuldhaft und nicht unerheblich sein, oft ist eine Abmahnung nötig
Eigenbedarf	§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB	Der Vermieter muss die Wohnung wirklich für sich oder nahe Personen benötigen, Sperrfrist beachten (§ 577a)
Angemessene wirtschaftliche Verwertung	§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB	Erhebliche Nachteile für den Vermieter, eine höhere Miete bei anderweitiger Vermietung zählt nicht
Kündigung ohne Grund im Haus mit höchstens zwei Wohnungen	§ 573a Abs. 1 BGB	Der Vermieter wohnt selbst im Haus, die Frist verlängert sich um drei Monate
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund	§ 543, § 569 BGB	Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzung oder nachhaltige Störung des Hausfriedens

Bei Mietrückständen unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung und der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein Verzug mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum berechtigt zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum gilt der Rückstand erst dann als nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die Kündigung wird unwirksam, wenn du die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ausgleichst oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat 2018 in zwei Verfahren (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, Urteile vom 19. September 2018) klargestellt, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann zur Beendigung führen kann, wenn die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Eine Schonfristzahlung rettet dich also nicht in jedem Fall: Hat der Vermieter vorsorglich auch ordentlich gekündigt, kann das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Frist trotzdem enden. Wer Mietschulden hat, sollte daher frühzeitig mit dem Vermieter sprechen und die Hilfe des Sozialamts oder Jobcenters prüfen. Informationen zu Zuschüssen findest du im Ratgeber Wohngeld für Mieter.

Auch eine Minderung der Miete kann gefährlich werden, wenn sie zu hoch ausfällt. Dann entsteht ein Rückstand, auf den sich der Vermieter berufen kann. Wie du Mängel richtig geltend machst, erklärt der Ratgeber Mietminderung.

Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist selten erfolgreich. Das Gesetz stellt klar, dass die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht bleibt. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Zur Eigenbedarfskündigung findest du eine ausführliche Darstellung im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.

Form und Inhalt der Kündigung

Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Das bedeutet einen Brief mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters, eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht per Messenger genügen nicht. Wohnen mehrere Mieter in der Wohnung, muss die Kündigung an alle gerichtet sein. Gibt es mehrere Vermieter, müssen auch alle unterschreiben oder durch einen Bevollmächtigten vertreten werden. Weicht der Vermieter von diesen Formen ab, ist die Kündigung unwirksam.

Inhaltlich muss die Kündigung bei der ordentlichen Kündigung die Gründe für das berechtigte Interesse nennen. Auch bei der fristlosen Kündigung muss der wichtige Grund im Schreiben angegeben sein (§ 569 Abs. 4 BGB). Zusätzlich soll der Vermieter dich auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Ein Fehler an dieser Stelle macht die Kündigung nicht unwirksam, wirkt sich aber auf die Widerspruchsfrist aus.

Maßgeblich für die Fristberechnung ist der Zugang. Das Schreiben ist zugegangen, sobald es in deinen Machtbereich gelangt, also zum Beispiel im Briefkasten liegt und mit der üblichen Leerung zu rechnen ist. Bewahre den Umschlag mit Poststempel und das Schreiben auf, falls später der Tag des Zugangs streitig wird.

Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Die Kündigung ist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach der Rechtsprechung zählen dabei auch Samstage als Werktage. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Du als Mieter kannst dagegen mit drei Monaten kündigen, unabhängig von der Mietdauer. Welche Fristen für dich selbst gelten, erklärt der Ratgeber Kündigungsfrist als Mieter und das Glossar unter Kündigungsfrist.

Mietdauer seit Überlassung der Wohnung	Frist für den Vermieter
Bis einschließlich fünf Jahre	3 Monate
Mehr als fünf, bis einschließlich acht Jahre	6 Monate
Mehr als acht Jahre	9 Monate
Kündigung nach § 573a (Vermieter wohnt im Haus mit höchstens zwei Wohnungen)	Jeweils 3 Monate länger
Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters (§ 549 Abs. 2 Nr. 2)	Zugang bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (§ 573c Abs. 3)

Eine Kündigungsfrist zu deinen Ungunsten kann nicht vereinbart werden (§ 573c Abs. 4 BGB). Kürzere Fristen sind nur bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zulässig (§ 573c Abs. 2 BGB). Wird die Kündigung nach dem dritten Werktag zugestellt, verschiebt sich das Mietende um einen Monat. Prüfe immer das Datum des Zugangs, nicht das des Briefes.

Die fristlose Kündigung

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Beispiele sind der erwähnte Zahlungsverzug, die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt, die unbefugte Überlassung an Dritte und die nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, § 569 Abs. 2 BGB).

Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. Wegen Zahlungsverzugs braucht der Vermieter also keine Abmahnung.

Bei der fristlosen Kündigung gibt es regelmäßig kein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Das Gesetz schließt den Härtewiderspruch aus, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Umso wichtiger sind bei Zahlungsverzug die schnelle Reaktion und die Schonfristzahlung.

Achtung: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann auch dann wirksam sein, wenn der Rückstand nur kurz besteht. Zahle offene Beträge sofort, melde dich beim Sozialamt oder Jobcenter, wenn du die Miete nicht aufbringen kannst, und reagiere schriftlich. Zögere nicht, einen Mieterverein einzuschalten.

Widerspruch nach der Sozialklausel

Gegen eine ordentliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs oder Verwertung, kannst du widersprechen, wenn die Beendigung für dich, deine Familie oder einen anderen Angehörigen deines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und soll auf Verlangen des Vermieters begründet werden (§ 574b Abs. 1 BGB).

Die Frist ist wichtig: Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn du den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung erklärt hast. Hat er nicht rechtzeitig auf Widerspruchsmöglichkeit, Form und Frist hingewiesen, kannst du den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Hat der Widerspruch Erfolg, wird das Mietverhältnis so lange fortgesetzt, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 BGB), notfalls auch auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 BGB).

Was als Härte gilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Zu den Anforderungen an die Härtegründe hat der Bundesgerichtshof im März 2017 klare Worte gefunden. In der Pressemitteilung zum Urteil vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15) heißt es:

„Dabei müssen sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen.“
Bundesgerichtshof, Pressestelle, Pressemitteilung Nr. 36/2017 zum Urteil VIII ZR 270/15, Stand 03/2017

Für dich heißt das: Der bloße Wunsch, in der Wohnung zu bleiben, oder die normalen Umstände eines Umzugs reichen nicht aus. Es braucht konkrete, belegbare Folgen, etwa schwerwiegende Gesundheitsgefahren, eine Pflegesituation oder die fehlende Möglichkeit, in zumutbarer Zeit eine Ersatzwohnung zu finden. In den Entscheidungen vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Sachverhaltsaufklärung bei gesundheitlichen Härtegründen weiter präzisiert. Mehr dazu findest du im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.

Tipp: Dokumentiere deine Wohnungssuche, sobald die Kündigung eintrifft. Notiere Anfragen, Besichtigungen und Absagen und lege Screenshots von Inseraten an. Das belegt später, dass du angemessenen Ersatzwohnraum nicht beschaffen konntest. Tipps zur Suche stehen im Ratgeber Wohnungssuche Tipps.

Was du tun solltest, wenn du eine Kündigung erhältst

Prüfe, ob das Schreiben schriftlich, unterschrieben, an alle Mieter gerichtet und mit Gründen versehen ist.
Halte Zugangsdatum und Umschlag fest und berechne die Frist nach § 573c BGB.
Kläre, welcher Kündigungsgrund genannt ist, und ob er rechtlich trägt.
Ziehe nicht überstürzt aus und unterschreibe keinen Aufhebungsvertrag ohne Beratung (Mietaufhebungsvertrag).
Zahle die Miete pünktlich weiter, auch wenn du die Kündigung für unwirksam hältst.
Erkläre bei Bedarf den Widerspruch in Textform, spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses.
Lass die Kündigung von einem Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht prüfen.
Beginne frühzeitig mit der Suche nach einer neuen Wohnung und halte die Suchbemühungen fest.

Prüfe außerdem den eigenen Mietvertrag auf Besonderheiten, etwa Befristungen oder Klauseln zu Sonderrechten (Mietvertrag prüfen). Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht, du musst aber damit rechnen, dass der Vermieter Räumungsklage erhebt.

Räumungsklage, Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz

Ziehst du trotz wirksamer Kündigung nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Er darf nicht eigenmächtig handeln, das Schloss tauschen oder deine Sachen entfernen. Eine Räumung durch einstweilige Verfügung ist nur bei verbotener Eigenmacht oder einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben möglich (§ 940a Abs. 1 ZPO), bei Zahlungsverzug auch bei Nichtbefolgen einer Sicherungsanordnung (§ 940a Abs. 3 ZPO). Bis zur Rückgabe schuldest du dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch steht dir nicht zu (§ 570 BGB).

Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, kann das Gericht dem Schuldner auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht (§ 721 Abs. 1 ZPO). Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden, der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf gestellt werden (§ 721 Abs. 3 ZPO). Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO). Das gilt nicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB und in den Fällen des § 575 BGB (§ 721 Abs. 7 ZPO).

Schließt du im Prozess einen Räumungsvergleich, kannst du beim Amtsgericht eine Räumungsfrist beantragen, und zwar spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Vergleich zu räumen ist. Auch sie darf, gerechnet vom Abschluss des Vergleichs, insgesamt ein Jahr nicht überschreiten (§ 794a ZPO). In besonderen Härtefällen kann das Vollstreckungsgericht eine Räumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme wegen ganz besonderer Umstände eine mit den guten Sitten nicht vereinbare Härte bedeutet (§ 765a ZPO). Dieser Antrag ist in Räumungssachen spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen (§ 765a Abs. 3 ZPO).

Die eigentliche Räumung führt der Gerichtsvollzieher durch. Er setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger ein (§ 885 Abs. 1 ZPO). Der Vollstreckungsauftrag kann auf diese Maßnahmen beschränkt werden, sogenannte Berliner Räumung. Der Vermieter muss dann bewegliche Sachen dokumentieren und verwahren, hat aber nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten, und er kann Sachen verwerten, die der Schuldner nicht binnen eines Monats abfordert (§ 885a ZPO). Hole Rat ein, bevor ein Räumungstermin ansteht.

Sonderfälle: Verkauf, Zeitmietvertrag und Zweifamilienhaus

Wird die vermietete Wohnung nach der Überlassung an dich verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Wurde die Wohnung zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist von drei Jahren ab der Veräußerung, in bestimmten Gebieten bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Beim Erwerb durch Personengesellschaften greift die Sperre auch ohne geplante Umwandlung, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 21. März 2018 (VIII ZR 104/17) entschieden hat.

Bei einem wirksam befristeten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Der Vermieter braucht einen im Vertrag genannten Befristungsgrund, sonst gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB). Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, kann er nach § 573a Abs. 1 BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, und er muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er sich auf diese Vorschrift stützt (§ 573a Abs. 3 BGB).

Stirbt der Mieter, treten bestimmte Personen in das Mietverhältnis ein, etwa der Ehegatte oder Personen im gemeinsamen Haushalt. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).

Häufige Fragen

Darf mein Vermieter mir ohne Grund kündigen?

Grundsätzlich nicht. Er braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt, wenn er selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen wohnt. Dann kann er ohne Grund kündigen, die Frist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a BGB).

Welche Kündigungsfrist hat mein Vermieter?

Drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist in diesem Monat beginnt.

Reicht eine E-Mail als Kündigung?

Nein. Die Kündigung braucht nach § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax oder eine Messenger-Nachricht ist unwirksam.

Kann ich einer Kündigung widersprechen?

Ja, bei einer ordentlichen Kündigung, wenn der Auszug für dich oder deine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB). Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der Härtewiderspruch ausgeschlossen.

Wie lange habe ich nach einem Räumungsurteil Zeit?

Das Gericht kann auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren, die insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen darf (§ 721 ZPO). Den Antrag musst du vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung stellen.

Darf mein Vermieter die Wohnung selbst räumen oder das Schloss austauschen?

Nein. Er muss auf Räumung klagen und die Räumung durch den Gerichtsvollzieher durchführen lassen (§ 885 ZPO). Eigenmächtige Maßnahmen sind verbotene Eigenmacht. Eine Räumung per einstweiliger Verfügung ist nur in engen Ausnahmefällen möglich (§ 940a ZPO).

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Wenn du eine Kündigung erhalten hast, wende dich zeitnah an einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht, denn Fristen laufen ab Zugang.

Foto: Vitaly Gariev / Pexels

Kündigung durch den Vermieter: Gründe, Fristen, Widerspruch