Untervermietung: Erlaubnis, Rechte und Grenzen

Kurz gesagt: Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du deine Mietwohnung grundsätzlich nicht ganz oder teilweise untervermieten. Für die teilweise Untervermietung, etwa eines einzelnen Zimmers, hast du unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn du ein berechtigtes Interesse hast. Der Vermieter kann dafür einen Untermietzuschlag verlangen und du musst neue Mitbewohner in der Regel beim Einwohnermeldeamt anmelden.

Grundregel: Erlaubnis des Vermieters nötig

Nach § 540 Abs. 1 BGB darf ein Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, insbesondere sie nicht untervermieten. Das gilt sowohl für die Untervermietung der gesamten Wohnung als auch, mit gewissen Besonderheiten, für die Untervermietung einzelner Zimmer. Verstößt du gegen diese Regel und überlässt die Wohnung ohne Erlaubnis einem Dritten, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen nach vorheriger Abmahnung kündigen.

Die Erlaubnis kann formlos erteilt werden, aus Beweisgründen empfiehlt es sich aber immer, sie schriftlich einzuholen und aufzubewahren.

Tipp: Frag frühzeitig schriftlich beim Vermieter an, am besten mit konkreten Angaben zur geplanten Untervermietung: Wer soll einziehen, für welchen Zeitraum und zu welchem Zweck. Das erleichtert eine zügige Entscheidung. Einen Überblick über die üblichen Schritte beim Mieten und Verwalten einer Wohnung bietet auch die Checkliste zum Wohnungsmieten.

Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse

Für die teilweise Untervermietung, also wenn du selbst in der Wohnung wohnen bleibst und nur einen Teil, etwa ein Zimmer, an eine weitere Person überlässt, sieht § 553 Abs. 1 BGB einen besonderen Schutz vor. Entsteht dein Interesse an der teilweisen Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags, zum Beispiel durch eine veränderte Lebenssituation, hast du einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt, sofern ein berechtigtes Interesse besteht. Typische Gründe für ein berechtigtes Interesse sind finanzielle Entlastung, der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft oder eine veränderte familiäre Situation.

Dieser Anspruch besteht ausdrücklich nur für die teilweise Untervermietung. Für die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung gibt es keinen vergleichbaren gesetzlichen Erlaubnisanspruch, hier bleibt die Erlaubnis im Grundsatz eine freiwillige Entscheidung des Vermieters.

Wann der Vermieter ablehnen darf

Auch bei einem berechtigten Interesse darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, etwa berechtigte Zweifel an der Zuverlässigkeit oder Bonität, wenn die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter die Untervermietung aus anderen in seiner Sphäre liegenden Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine pauschale Ablehnung ohne nachvollziehbaren Grund reicht dafür in der Regel nicht aus.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl du ein berechtigtes Interesse hast und kein anerkannter Ablehnungsgrund vorliegt, kannst du grundsätzlich auf Erteilung der Erlaubnis klagen. In der Praxis lohnt es sich vorher, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und dein Anliegen gut zu begründen, etwa durch eine schriftliche Darstellung deiner persönlichen Situation und, sofern vorhanden, erste Informationen zum vorgesehenen Untermieter. Häufig lässt sich auf diesem Weg eine einvernehmliche Lösung finden, ohne dass es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen muss.

Situation	Erlaubnis nötig?	Anspruch auf Erlaubnis?
Teilweise Untervermietung, Mieter bleibt wohnen, berechtigtes Interesse	Ja	Ja, nach § 553 BGB, sofern kein wichtiger Ablehnungsgrund besteht
Teilweise Untervermietung ohne besonderes Interesse	Ja	Nein, freie Entscheidung des Vermieters
Komplette Untervermietung der ganzen Wohnung	Ja	Nein, freie Entscheidung des Vermieters
Kurzfristige Aufnahme von Besuch ohne eigenen Hausstand	In der Regel nicht erlaubnispflichtig	Entfällt

Untermietzuschlag

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung, kann er dafür nach § 553 Abs. 2 BGB einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung nur gegen eine solche Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Dieser Zuschlag muss sich in einem angemessenen Rahmen bewegen und ist gesondert vom eigentlichen Erlaubnisanspruch zu betrachten. Eine feste, allgemeingültige Zahl für die Höhe des Zuschlags lässt sich pauschal nicht nennen, da sie vom Einzelfall abhängt.

Komplette Untervermietung, etwa bei Auslandsaufenthalt

Planst du einen längeren Auslandsaufenthalt, etwa für ein Auslandssemester oder eine berufliche Entsendung, und möchtest die gesamte Wohnung für diese Zeit untervermieten, brauchst du dafür die Zustimmung des Vermieters. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht anders als bei der teilweisen Untervermietung nicht, viele Vermieter zeigen sich bei einem plausiblen, zeitlich begrenzten Anlass und einem soliden Untermieter aber gesprächsbereit. Kläre eine solche Untervermietung frühzeitig und lasse dir die Bedingungen schriftlich bestätigen. Denk auch daran, welche Kündigungsfrist für dein eigenes Hauptmietverhältnis gilt, falls sich dein Auslandsaufenthalt verlängert oder du danach nicht mehr in die Wohnung zurückkehren möchtest.

Anmeldung des Untermieters

Zieht eine weitere Person bei dir ein, muss sie sich innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden. Dafür benötigt sie eine Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG, die in diesem Fall du als Hauptmieter beziehungsweise Wohnungsgeber ausstellst, sofern du dazu vom eigentlichen Eigentümer oder Vermieter berechtigt bist. Kläre am besten vorab mit deinem Vermieter, wer die Bestätigung ausstellt.

Die Meldepflicht besteht unabhängig davon, ob die Untervermietung erlaubt wurde oder nicht, sie ist eine eigenständige melderechtliche Pflicht des Untermieters gegenüber der Meldebehörde. Eine fehlende oder verspätete Anmeldung kann für den Untermieter zu einem Bußgeld führen, deshalb solltest du als Hauptmieter frühzeitig alle nötigen Unterlagen bereitstellen.

Achtung: Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kann nach vorheriger Abmahnung ein Grund für eine ordentliche oder in schweren Fällen sogar außerordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses sein. Hole die Erlaubnis daher immer vorher ein.

Kurzzeitvermietung über Plattformen

Auch die kurzzeitige, tageweise Vermietung eines Zimmers oder der ganzen Wohnung über Vermittlungsplattformen fällt unter die Erlaubnispflicht des § 540 BGB, da es sich weiterhin um eine Gebrauchsüberlassung an Dritte handelt. Viele Vermieter lehnen eine solche gewerblich anmutende Kurzzeitvermietung ab, weil sie häufig mit erhöhter Fluktuation, zusätzlichem Verschleiß und einem gesteigerten Aufwand für die Hausgemeinschaft verbunden ist. Zusätzlich regeln manche Städte und Gemeinden die Zweckentfremdung von Wohnraum, etwa durch überwiegend touristische Kurzzeitvermietung, durch eigene kommunale Satzungen. Wer plant, seine Mietwohnung regelmäßig kurzzeitig unterzuvermieten, sollte deshalb nicht nur die mietrechtliche Erlaubnis, sondern auch mögliche kommunale Vorgaben vorab klären.

Der Untermietvertrag: Wichtige Punkte

Auch wenn für einen Untermietvertrag keine besondere gesetzliche Form vorgeschrieben ist, lohnt sich aus Beweisgründen ein schriftlicher Vertrag. Er sollte mindestens folgende Punkte regeln:

Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter.
Genaue Bezeichnung der überlassenen Räume, etwa ein bestimmtes Zimmer oder die gesamte Wohnung.
Höhe der Untermiete und Regelung zu Nebenkosten.
Angaben zu einer eventuellen Kaution und deren Rückzahlung.
Beginn und, bei befristeten Verhältnissen, Ende der Untermiete.
Kündigungsfristen für das Untermietverhältnis.
Hinweis, dass die Erlaubnis des Hauptvermieters vorliegt.

Prüfe auch die entsprechenden Klauseln in deinem eigenen Mietvertrag, bevor du den Untermietvertrag aufsetzt. Beachte, dass das Untermietverhältnis rechtlich unabhängig vom Hauptmietverhältnis zwischen dir und deinem Vermieter besteht. Endet dein eigenes Mietverhältnis, endet in der Regel auch das Untermietverhältnis, da der Untermieter seine Rechte von deinem Besitzrecht ableitet.

Weise deinen Untermieter außerdem darauf hin, dass er dir gegenüber und nicht direkt gegenüber deinem Vermieter zur Miete verpflichtet ist. Du bleibst gegenüber deinem eigenen Vermieter vollständig für die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung verantwortlich, auch für das Verhalten des Untermieters. Kommt es zu Konflikten, etwa wegen Lärm oder Zahlungsrückständen, musst du als Hauptmieter reagieren, da der Vermieter sich in erster Linie an dich als seinen Vertragspartner hält.

Risiken ohne Erlaubnis

Abmahnung und im Wiederholungsfall Kündigung des Hauptmietverhältnisses.
Kein eigener Erlaubnisanspruch bei der vollständigen Untervermietung, du bist also auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen.
Haftungsrisiken gegenüber dem Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht.
Probleme bei der polizeilichen Anmeldung des Untermieters ohne gültige Wohnungsgeberbestätigung.

Tipp: Schließe mit deinem Untermieter einen eigenen schriftlichen Untermietvertrag ab, der Miete, Kaution, Kündigungsfristen und Pflichten regelt. So vermeidest du spätere Missverständnisse, insbesondere wenn es um Fragen wie Kaution oder Nebenkosten geht.

Häufige Fragen

Brauche ich für jede Untervermietung eine Erlaubnis?

Ja, grundsätzlich benötigst du für jede Überlassung der Wohnung an Dritte, egal ob teilweise oder vollständig, die Erlaubnis deines Vermieters nach § 540 BGB.

Habe ich einen Rechtsanspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung?

Bei der teilweisen Untervermietung eines Zimmers besteht ein Anspruch nach § 553 BGB, wenn du ein berechtigtes Interesse hast und kein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt. Bei der vollständigen Untervermietung der ganzen Wohnung gibt es diesen gesetzlichen Anspruch nicht.

Darf der Vermieter mehr Miete verlangen, wenn ich untervermiete?

Bei erlaubter teilweiser Untervermietung kann der Vermieter nach § 553 Abs. 2 BGB einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre.

Muss ich meinen Untermieter beim Einwohnermeldeamt anmelden?

Der Untermieter muss sich selbst innerhalb von zwei Wochen anmelden und benötigt dafür eine Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Der Vermieter kann dich zunächst abmahnen und bei fortgesetzter unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis ordentlich, in schweren Fällen auch außerordentlich kündigen.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zu deiner Untervermietung wende dich an einen örtlichen Mieterverein oder eine Fachanwaltskanzlei für Mietrecht.

Foto: Not My Real Name / Pexels