Barrierefreie Wohnung mieten und umbauen: Rechte, Förderung

Warum barrierefreie Wohnungen knapp sind

Wer wegen Alter, Krankheit oder Behinderung auf eine stufenlose Wohnung angewiesen ist, sucht in einem engen Markt. Das Statistische Bundesamt hat im Mikrozensus 2022 untersucht, wie barrierearm die Wohnungen in Deutschland ausgestattet sind. Von rund 39,0 Millionen Haushalten in Gebäuden mit Wohnraum gaben rund 14,6 Millionen an, dass alle Räume stufenlos erreichbar sind (auch mit Fahrstuhl oder Lift), das sind etwa 37 Prozent. Einen ebenerdigen Einstieg zur Dusche meldeten nur rund 7,9 Millionen Haushalte, etwa 20 Prozent. In Haushalten mit Personen ab 65 Jahren liegen die Werte ähnlich: Rund 4,8 Millionen von 12,7 Millionen Haushalten (etwa 38 Prozent) haben alle Räume stufenlos erreichbar, rund 2,9 Millionen (etwa 23 Prozent) eine ebenerdige Dusche. Die Angaben beruhen auf der Einschätzung der befragten Haushalte und sind keine exakte Messung nach Baunorm.

Das Bundesbauministerium verweist auf eine 2020 in Auftrag gegebene Evaluation, nach der nur rund 1,5 Prozent der Wohnungen barrierearm sind und eine Versorgungslücke von über zwei Millionen Wohnungen für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen besteht. Die beiden Aussagen widersprechen sich nicht: Die Mikrozensus-Zahlen beschreiben einzelne Merkmale, die Evaluation prüft ein umfassenderes Paket aus Zugang, Türbreiten und Bewegungsflächen. Für dich heißt das, dass eine fertig barrierefreie Mietwohnung selten ist und sich häufig der Umbau der bestehenden Wohnung lohnt.

Barrierefrei, barrierearm und rollstuhlgerecht

In Anzeigen werden die Begriffe unterschiedlich verwendet. Im Neubau wird Barrierefreiheit im Wohnungsbau häufig nach der Norm DIN 18040-2 beschrieben, die auch Anforderungen für rollstuhlgerechte Wohnungen kennt. In Mietanzeigen sind die Begriffe dagegen oft Werbung, ohne dass eine Norm geprüft wurde. Frage deshalb nach konkreten Maßen und Merkmalen, statt dich auf ein Etikett zu verlassen.

Die Maße stammen aus den Erläuterungen des Statistischen Bundesamts zur Tabelle „Barrierereduktion der Wohnung“. Sie sind Orientierung für die Praxis, ersetzen aber keine Planungsnorm.

Dein Anspruch auf Erlaubnis nach § 554 BGB

Wenn du die Wohnung nicht komplett neu suchen willst, kannst du sie anpassen. Das Gesetz gibt dir dafür einen Anspruch: Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Nach § 554 Abs. 2 BGB ist eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam: Ein Mietvertrag, der jede bauliche Veränderung ausschließt, nimmt dir diesen Anspruch also nicht.

Zu den typischen Maßnahmen gehören der Einbau einer ebenerdigen Dusche, Haltegriffe, die Verbreiterung von Türen, Rampen oder ein Treppenlift. Welche Maßnahme im Einzelfall passt, richtet sich nach deinem Bedarf. Das Gesetz verlangt keinen bestimmten Schweregrad der Behinderung. Ein ärztliches Attest oder der Bescheid über den Pflegegrad hilft dir, den Bedarf zu belegen, und wird von Vermietern oft ohnehin verlangt.

Wichtig ist die Interessenabwägung. Wenn die Veränderung die Bausubstanz gefährdet, das Gebäude erheblich verändert, Rechte anderer Mieter beeinträchtigt oder brandschutzrechtlich nicht zulässig ist, kann der Vermieter sie ablehnen. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa einem Treppenlift im Treppenhaus einer Eigentümergemeinschaft, braucht dein Vermieter selbst die Zustimmung der Eigentümer. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 20 Abs. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dein Vermieter muss die Gemeinschaft deshalb in die Entscheidung einbeziehen.

„Für die Umsetzung der Barrierefreiheit in Bestandsimmobilien hat die Bundesregierung 2014 das KfW-Zuschussprogramm Altersgerecht Umbauen eingeführt.“

Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Altersgerecht Wohnen, Stand 08/2026

So stellst du den Antrag beim Vermieter

Stelle deinen Antrag schriftlich und möglichst früh, bevor du Aufträge vergibst. Beschreibe, welche Maßnahme du planst, warum du sie brauchst und welche Firma sie ausführen soll. Füge, wenn möglich, Pläne oder Angebote bei, damit der Vermieter den Eingriff beurteilen kann. Biete an, dass nur Fachbetriebe arbeiten und dass du für Schäden aufkommst. Die Unterlagen für Pflegekasse und Förderung brauchst du ohnehin, deshalb lohnt es sich, sie in einem Zug zusammenzustellen.

• Kurze Beschreibung der geplanten Maßnahme mit Skizze oder Angebot.
• Nachweis des Bedarfs, zum Beispiel ärztliches Attest oder Pflegegrad-Bescheid.
• Angebot eines Fachbetriebs mit Angaben zu Material und Dauer.
• Angebot zur Sicherheitsleistung für den Rückbau, wenn der Vermieter es wünscht.
• Bitte um schriftliche Zustimmung innerhalb einer angemessenen Frist.

Rückbau und Sicherheitsleistung

Die Kosten für den Umbau trägst du in aller Regel selbst. Das Gesetz gibt dir einen Anspruch auf die Erlaubnis, nicht auf eine Kostenübernahme durch den Vermieter. Beim Auszug stellt sich die Frage des Rückbaus. Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB verpflichtet dich, die Mietsache zurückzugeben, und ein Vermieter kann daraus den Rückbau einer Veränderung verlangen, die er nicht behalten will. Häufig regeln Mieter und Vermieter das schon im Vorfeld: Der Vermieter übernimmt eine nützliche Anlage, etwa einen Haltegriff oder eine ebenerdige Dusche, oder verzichtet auf den Rückbau.

Das Gesetz erlaubt außerdem, dass du dich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zu einer besonderen Sicherheit verpflichtest. Dafür gilt § 551 Abs. 3 BGB entsprechend, die Sicherheit muss also getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Sie dient dazu, die Kosten eines späteren Rückbaus abzudecken. Verhandle Höhe und Zeitpunkt der Rückzahlung vorab. Weiteres zur gewöhnlichen Kaution findest du im Ratgeber Mietkaution.

Zuschuss der Pflegekasse

Wenn du pflegebedürftig bist, kann die Pflegekasse einen Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen geben. Rechtsgrundlage ist § 40 Abs. 4 SGB XI: Die Pflegekassen können subsidiär finanzielle Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes gewähren, beispielsweise für technische Hilfen im Haushalt, wenn dadurch im Einzelfall die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbständige Lebensführung wiederhergestellt wird. Die Zuschüsse dürfen 4.180 Euro je Maßnahme nicht übersteigen. Leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, gilt dieser Betrag je Pflegebedürftigem, der Gesamtbetrag je Maßnahme ist auf 16.720 Euro begrenzt (Stand der Beträge: Gesetzestext, Oktober 2026).

In der Praxis wichtig: Stelle den Antrag vor Beginn der Maßnahme und lege ein Angebot vor, denn nachträglich beantragte Maßnahmen werden von vielen Kassen nicht übernommen. Die Pflegekasse prüft meist mit dem Medizinischen Dienst, ob die Maßnahme geeignet ist. Als „Maßnahme“ gilt das jeweilige Vorhaben, zum Beispiel der Umbau des Bades oder der Einbau eines Treppenlifts. Verändert sich deine Pflegesituation deutlich, kann eine neue Maßnahme einen neuen Zuschuss auslösen. Die Zuschüsse sind subsidiär, andere Leistungsträger gehen also vor. Lass dich von deiner Pflegekasse oder einem Pflegestützpunkt beraten.

KfW-Förderung Altersgerecht Umbauen

Neben der Pflegekasse gibt es den Zuschuss der staatlichen Förderbank KfW. Das Bundesbauministerium beschreibt ihn als Zuschuss, den private Eigentümer und Mieter unabhängig von Einkommen und Alter beantragen können, um Barrieren in Wohngebäuden abzubauen. Von 2014 bis 30. Juni 2026 wurden im Programm 455-B Zuschüsse von fast 467,1 Millionen Euro an rund 244.500 Antragstellende ausgezahlt, zusätzlich wurden Zusagen für rund 45.000 Umbaumaßnahmen mit weiteren 99,4 Millionen Euro erteilt. Insgesamt wurden damit Umbauten in 285.336 Wohneinheiten gefördert. Das zeigt, dass das Programm in der Praxis angenommen wird.

Das Ministerium weist darauf hin, dass eine Antragstellung ab Frühjahr 2026 wieder möglich ist. Das deutet darauf hin, dass das Programm zeitweise nicht offen war, und Fördertöpfe können erschöpft sein. Prüfe deshalb vor der Planung auf der Seite der KfW, ob Anträge gerade angenommen werden, welche Maßnahmen förderfähig sind und wie hoch der Zuschuss ausfällt. Beträge und Bedingungen ändern sich, deshalb nennen wir hier bewusst keine Fördersumme. Zusätzlich gibt es das KfW-Eigenmittelprogramm Nr. 159 als zinsverbilligten Kredit. Er richtet sich laut Ministerium an Privatpersonen und zum Beispiel an Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften.

Wichtig ist die Reihenfolge: Beantrage Förderung, bevor du Verträge mit Handwerkern abschließt, und kläre vorab, ob ein Zuschuss der Pflegekasse und der KfW kombiniert werden können. Auch Länder und Kommunen bieten Programme an. Das Ministerium rät, sich bei kommunalen Förderprojekten an die jeweilige Gemeinde zu wenden.

Eine barrierefreie Wohnung suchen

Wenn du nicht umbauen willst, suche gezielt. Nutze Suchbegriffe wie „stufenlos“, „barrierefrei“, „Aufzug“ und „ebenerdige Dusche“, und frage bei der Besichtigung nach Maßen. Wohnungsgenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen haben oft Bestand mit Aufzügen und führen Wartelisten, in die du dich früh eintragen kannst. Auch öffentlich geförderte Wohnungen sind häufiger barrierefrei, wenn du einen Wohnberechtigungsschein hast; Hinweise dazu stehen im Ratgeber Wohnberechtigungsschein.

Bei der Besichtigung gehst du die Wege selbst: Wie viele Stufen führen zur Haustür, passt dein Hilfsmittel durch die Wohnungstür, gibt es Platz im Bad zum Wenden? Weitere Punkte für den Termin sind im Ratgeber Wohnungsbesichtigung zusammengefasst, und allgemeine Hinweise zur Suche findest du bei den Tipps zur Wohnungssuche. Prüfe den Vertrag auf Klauseln zu baulichen Veränderungen, wie es der Ratgeber Mietvertrag prüfen beschreibt. Klauseln, die dir das Recht aus § 554 BGB nehmen, sind unwirksam.

Wenn der Vermieter ablehnt

Lehnt der Vermieter ab, frage nach den Gründen. Oft lässt sich durch eine andere Lösung eine Einigung erzielen, zum Beispiel eine Rampe statt eines festen Umbaus oder eine andere Position des Treppenlifts. Wenn die Ablehnung nur pauschal erfolgt, lass dich vom Mieterverein beraten. Hat der Vermieter keinen tragfähigen Grund im Sinne der Unzumutbarkeit, kannst du den Anspruch auf Erlaubnis nach § 554 BGB notfalls gerichtlich durchsetzen. Prüfe vorher die Erfolgsaussichten mit einer Rechtsberatung, weil jeder Fall von den baulichen Gegebenheiten abhängt.

Halte alle Absprachen schriftlich fest und bewahre Rechnungen, Genehmigungen und Förderbescheide auf. Sie sind beim Auszug wichtig, wenn über Rückbau und Kaution entschieden wird.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen und Quellen

• § 554 BGB, Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte
• § 546 BGB, Rückgabepflicht des Mieters
• § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
• § 20 WEG, Bauliche Veränderungen
• § 40 SGB XI, Pflegehilfsmittel und wohnumfeldverbessernde Maßnahmen
• Bundesbauministerium, Altersgerecht Wohnen
• Statistisches Bundesamt, Barrierereduktion der Wohnung (Mikrozensus 2022)

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit mit dem Vermieter, bei Fragen zu Pflegeleistungen oder zur Förderung wende dich an einen Mieterverein, deine Pflegekasse, einen Pflegestützpunkt oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht.

Foto: Jan van der Wolf / Pexels